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优客工场今日提交招股书 意在联合办公第一股

2019-12-12

北京时间12月12日凌晨,优客工场向美国证券交易委员会(SEC)提交招股书。


招股书显示,截至2019年9月30日,优客工场已在中国41个城市以及新加坡布局了197个联合办公空间,管理面积超过60万平方米。同时,优客工场还在中国和纽约的4个城市,拥有7个联营办公空间。2019年前9个月净收入为8.75亿元人民币。




截至2019年9月30日,优客工场在全球已经提供了72,700个工位,会员数为609,600,其中企业会员25,000,个人会员584,600。企业会员有如美团、耐克、字节跳动等巨头,同时也有大量中小企业。


全新千亿级市场的独角兽


毫无疑问,联合办公空间是一个全新的行业,也是一个快速增长的行业。


据全球知名咨询公司Frost & Sullivan(以下简称“沙利文”)数据显示,2013年中国联合办公的市场收益规模仅为人民币11.7亿元,2018年增长到人民币174.1亿元,年复合增长率高达72%。沙利文预测,2023年中国联合办公的市场收益规模或将达到人民币1322.8亿元。对一个细分行业来说,10年之间,从零到千亿级,是全新的创造,更是神奇的飞跃。


不算夸张地说,国内一批民众知道联合办公关注联合办公,更多是与一位知名企业家有关。即优客工场的创始人毛大庆。


毛大庆喜欢跑步。而优客工场创立的四年,也是奔跑的四年。从2015年在4个城市提供3000个工位的创业企业,到如今在全球覆盖42个城市,提供7万余工位的中国联合办公独角兽企业,优客工场每一年都在刷新。联合、并购,融资、扩张,从国内到国际,这家企业成长的速度远超同侪。


根据招股书,截至2019年9月30日,优客工场实现了高达79%的整体出租率,高于62%行业平均水平(招股书中沙利文数据)。


像所有新兴行业一样,中国联合办公行业的企业极度分散,数量庞大。但它同时也以令人炫目的速率在完成迭代和合并,从而使行业集中度大幅增长。2019年前9个月,TOP10公司的市场占有率累计超过21%。其中,优客工场拥有着高达4.7%的市场占有率,是行业里名符其实的TOP1“独角兽”公司。


多项数据显示,优客工场已经成为中国最大的联合办公运营商。


盈利模式:空间+非空间


很多人并不完全知晓,优客工场是干什么的?它的主营业务,包括空间运营和非空间业务。


其中,空间运营板块包含直营模式与轻资产两大类。直营模式包括U Space, U Studio, U Design三类,优客工场需要负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作。轻资产模式包括运营管理输出(U Brand)与资产托管(U Partner)两类。运营管理输出,优客工场的收入主要来自向物业主收取管理费;而资产托管,优客工场的主要收入来自于物业主收入分成。


所谓空间业务,通俗点说就是“总包商”,优客工场有着强大的资源获取能力和分包能力,既能为房屋拥有者盘活存量空间,带来大量新的现金流,也给房屋租赁者提供更为弹性的租赁空间。


举个例子,优客工场最喜欢拿的楼,是性价比较高的B、C级的楼,而不是A级楼。调查表明,租一个办公楼就多年不迁不变的传统企业,占比越来越少了。大批中小企业和初创企业,需要更灵活、资源利用率更高的办公空间。B、C级办公楼经过更新改造后,主要面向的就是这类企业。优客工场准确切中了市场需求。


非空间业务,包括诸如设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等。其中的社区电商,是基于60万企业和个人用户聚集的强关系圈层而自然延伸出来的业务,小到日常的饼干、坚果等零食,纸张、订书机等文具用品,大到旅游出行的产品等,其用户可通过优客U品小程序团购下单,并拿到低到7折甚至6折的优惠。会员还可以通过优鲜集APP来预定会议室、咖啡厅、健身房等服务。


冲击联合办公第一股


从业务结构来看,优客工场的盈利模式非常清晰。但说到底,还是要拿财务数字说话。


空间业务,优客工场追求的是更低的获取成本,更高的运营效率。经过前几年的快速扩张,其空间业务规模化的收益曲线,到第四年已开始陡然抬升:


根据招股书数据,优客工场空间运营净收入2017全年、2018全年、2019年前9个月分别为人民币1.54亿元、人民币3.94亿元、人民币4.20亿元;2018全年、2019前9个月同比增长分别为155%、59%。空间运营的租金成本2018全年、2019前9个月同比增长分别为97%、30%,远低于空间运营净收入增速。


非空间业务部分,招股书显示,2017年至2019年前9个月,优客工场的非空间业务净收入(包含U Brand)累计达到人民币5.22亿元。在比例变化上,非空间业务的净收入(包含U Brand)占比从2017年的8%增长到2019年前9个月52%。


值得注意的是,过去7个季度,其非空间业务整体始终保持盈利状态。


运营利润率直接关系利润,以及最终盈利目标的达成。根据招股书,优客工场一般管理费用占比由2017年的56%下降至2019年前9个月的15%,市场销售费用占比则由2017年的15%下降为2019年前9个月的6%。运营利润率由2017年的-239%,至2019年前9个月已降到-64%,其中2019Q3运营利润率已优化至-37%。


从这些核心数据看,优客工场整体盈利已为时不远。


今年9月,全球最大联合办公企业WeWork突然宣布上市计划搁置,最近还传出拟出售资产过日的消息。该公司目前的估值仅为约70亿美元,与今年1月470亿美元的估值相比暴跌400亿美元。


以其在中国联合办公领域的规模和市场占有率、运营利润率等指标看,优客工场正式挂牌后,成为联合办公第一股已是大概率事件。

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