WeWork之败症结何在?共享办公行业是否还有未来?

明星独角兽WeWork的惨败，引发了共享办公行业的震荡。WeWork之败症结何在?共享办公行业是否还有未来?

传统房产租赁披上共享外衣

WeWork之败，固然和CEO诺依曼的套利行为、花天酒地、安插亲信、随意无关多元化等公司治理丑闻有关，但其根源的症结仍在于WeWork本身业务的经营不善。

WeWork想要抓住的细分市场是小企业主或初创企业的办公空间。他们无力负担成本高昂的大片办公空间，但是又不希望远离核心区位搬到郊区办公。同时，办公写字楼又天然存在不同程度的空置，于是WeWork通过租赁或购买空置的办公空间，并将其改造成更小的办公室，出租给小企业主或初创企业。在这个过程中，WeWork扮演的是连接空置的办公区域和中小微企业的角色，它希望自己能够不止于赚取租金差，还能够赚取空间效能提升的溢价。作为专业的办公空间设计者，其资源与能力使其能够用较低的成本将有限的空间极致利用，同时兼顾空间内部的审美价值。

WeWork通过将自己包装成共享经济领域中的科技公司实现和传统办公服务商的差异化，并自诩为「改变人类工作方式」的创新者。早在2014年，诺依曼就公开表示，“WeWork是需要大楼，就像Uber需要汽车，Airbnb需要公寓一样。” 它将自身定义为空间即服务(space-as-a-service)，为会员提供灵活的所需空间服务，包括保险、IT、教育、企业服务等业务，尽可能呈现成轻资产重运营的业态。

包装成共享经济的一员，再加上了AAS的后缀，一切都显得高级了不少。因而这个「改变人类工作方式」的创新者在资本市场一路披荆斩棘融资无数，使投资教父孙正义青眼有加。从2017年至今，软银对WeWork投资上百亿美元，而WeWork也走上了孙正义一向推崇的“闪电战”之路疯狂扩张。2017年WeWork只有1000万平方英尺的租约，到2018年底这个数字跃升为4500万平方英尺，同时，WeWork积极地扩张国际市场，席卷北美亚洲欧洲，点位更是集中于一线核心商圈。为了从竞争者手上抢下目标楼盘，WeWork一路猛攻，通过开出更高的年租金或租期更长的合同，以赢得上游业主的青睐。

在WeWork的设想里，通过积极扩张打响品牌知名度吸引会员实现开源;同时随着运营和管理成本的下降、内部整合和协调的效率的提升控制成本，把盈利之路跑通。然而事实却是边际利润贡献率的下降和从负 12亿美金转变成负 22亿美金的现金流量。

原因主要在：

1.重资产地产行业「规模效应」与「网络效应」并不显著

WeWork的粉饰不能掩盖其重资产的事实，毕竟手握的巨额长期租约骗不了人。而对空间效能的提升实际上也只是美丽的海市蜃楼——积累多年的用户数据，只能应用在一些简单的场景。比如，多少平米的空间里，配备几个会议室，盥洗室的男女比例如何合理配置等等。至少从目前来看，所谓的SAAS的服务提供者，实际上只是披着科技外衣的地产租赁二房东。

那么供给侧规模效应也当然不会显著了：成本结构中占比过半的租金作为变动成本始终如影随形，赚租金价差的二房东怎么会随着规模的扩张显著地降低单位成本呢?作为对偶的需求侧网络效应则由于地产行业天然的地域分割、实体性互补品的限制、低客户转移成本及产业边界的融合同样被削弱，充其量不过是通过品牌认知度的提高减少WeWork的营销费用投入。在共享办公，不可能赢家通吃。

2.行业自带的「周期性」风险

这一点更为致命。在竞争战略的驱动下，WeWork的点位集中在一线城市的核心商圈和黄金地段，这些高溢价城市的高溢价点位意味着更高的风险和资金压力。在这些点位，WeWork还以持有长期租约为主，联想其逼平IWG的点位数量，其风险不言自明。当由于科技泡沫破裂处于经济下行周期时，中小企业业务收缩将导致办公空间空置率提升营收下降，但它所需要支付的租金却遵循地产规律依旧维持不变。这时，用来吸引客户的高溢价点位便会美酒变砒霜。同时，高溢价地块的租金本身同样具有周期性，半年后开门迎客的点位商业价值大减的例子信手拈来。

共享办公未败：“空间即服务”仍有想象空间

WeWork对共享办公市场的战略判断其实大方向没有错，孙正义依然愿意为WeWork兜底买单便是明证。联合办公尽管存在周期性，但需求依然在，而且市场量级很大。联合办公在近两年一直保持着30%的增速发展，预期在2030年将占据整体商办市场30%体量，成为千亿市场规模的行业。

曼纽尔·卡斯特在《网络社会的崛起》中提到，由于信息技术的发展，企业组织形态和人类工作方式都将深刻的变革，如经济行为全球化、组织形式网络化、工作方式灵活化、职业结构两极化，自由职业者、移动工作者等工作形态逐渐被广泛接受。新的工作形态对工作场景的灵活性和空间效能提出了要求，中小微企业也在追寻着兼顾成本、效率和审美价值的办公场所，时代呼唤共享办公。

传统的商业办公室租赁模式下，供给侧天然存在空置面积。由于自然空置、结构性空置、周期性空置的存在，传统的商业办公室租赁市场并不灵活，存在着巨大的刚性。在共享办公的经营模式下，商业办公室空间的租赁面积门槛被共享办公放宽到了单个工位，租赁时长门槛降低到几乎为零，灵活性被彻底释放。这种模式还有极强的外部性：一方面，灵活面积的引入降低了市场刚性，提高了市场运行效率;另一方面，共享办公具备的社交属性将带来知识溢出、资源置换和信息流动，这对当地的创新创业氛围将发挥积极助推作用。

Space-as-a-service(空间即服务)的设想本没有错，只是AAS如何落到实处助力中小微企业的发展，目前行业还没有探索出明确的路径，因而在这个时点他们的确和二房东无异。目前行业尚停留在较低层次的空间赋能，如提高空间设计美感、优化空间利用，但在较高层次的服务赋能，如提供企业托管、资源对接、智能办公系统，甚至成为解决企业拓展新市场时为办公空间提供一站式定制解决方案的管家、初创企业的孵化器等等，这些设想小部分已证伪，大部分停留在摸索乃至空想的阶段。有趣的是，这和物业服务可以提升物业资产的房地产价值逻辑实质上一脉相承。

唯有当盈利点不只在于租金，才能够化解出租率依赖的风险。因而谁先跑出服务赋能层次稳定可持续的盈利模式，谁就能领跑行业。目前来看，行业已经达成两个共识：其一是轻资产重运营。通过与业主达成租赁收入分成协议来减免租金正成为越来越多共享办公玩家的选择。其二是联合办公行业回归地产属性。尽管模式中的互联网要素繁花入眼，但尊重地产行业规律、克制没有盈利基础的快速扩张已经得到广泛认同。

文章来源于微信公众号限度，作者：Bank