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WeWork上市滑铁卢,联合办公新玩家Second Home逆势而起

2023-01-12

联合办公界的老大WeWork在经历了一系列丑闻以及上市失败,在短短的几天时间内市值由470亿瞬间缩水到不足100亿,似乎一夜之间联合办公的寒冬降临。然而就在这不久之前,一家在英国伦敦起家的联合办公空间公司却在英国退欧之际高调进军美国市场,杀到了WeWork的大本营并建成了在洛杉矶的第一家联合办公空间。彼山成员张弛在洛杉矶特地考察了这个在美国引起高度关注的话题性项目。本文就来深入解析一下这家联合办公品牌究竟有何特别之处。




1. Second Home简介


Second Home由两位创始人联合创办。创始人之一Rohan Silva是英国前首相卡梅隆的高级政策顾问,负责高科技投资人的减税项目,还是由Thomas Heatherwick设计却最终不幸胎死腹中的伦敦花园桥项目(Garden Bridge Project)的董事之一。而另一位创始人Sam Aldenton曾经帮助建立了很多创意界的初创项目,包括位于东北伦敦的非常热门的Dalston Roof Park, 以及同样位于伦敦的餐厅Feast和The Long Table。两位创始人过往的从业经验与创意设计界的高度重合,以及他们各自的横跨政界,设计界,艺术圈的人脉背景,从一开始便为Second Home日后的发展方向埋下伏笔。

Second Home于2014年在伦敦创办,并于伦敦的Spitalfields区开设了第一家联合办公空间。从第一个项目开始便由知名西班牙建筑师Selgas Cano操刀,这位风格强烈建筑师奠定了很多空间理念和设计元素的基础,比如鲜明的颜色,大量的曲面玻璃和绿植,特别是亲切的使用感受,以及对多元化以及文化活动的强调。紧接着,他们在Spitalfields项目对面开设了创意书店Libreria,这个书店更是针对Second Home整体设计理念的进一步诠释。不同于传统的书店的书籍分类方式,Libreria书店更多的则是为了帮助人们发现新的想法、鼓励大家跨领域思维。他们将书分为诸如“旅行癖”,“让不再着迷的人的着迷”,“城市”之类的主题,强调“机缘巧合”(Serendipity),让人通过偶遇的方式能够探索到以往没有办法看到的主领域。

他们试水的第一个海外项目位于葡萄牙里斯本,在1892年建成的旧市场历史建筑顶层,延续了之前关于色彩空间绿植等想法,但又针对当地文脉以及建筑空间特质进行了特殊定义。同时,相对于寸土寸金的伦敦,在物业成本相对低同时又具有商业土壤的里斯本试水是一种比较保险的商业尝试。

除了共享办公项目外,他们更是涉足公益。由摄影师Iwan Baan发起,他们在肯尼亚首都内罗毕的贫民窟为当地学校建立了一所休憩场所。(熟悉建筑圈的读者应该了解Iwan Baan在建筑摄影界的地位)其设计语言延续了Selgas Cano的一贯风格,但最为重要的是其考虑当地文脉和人类活动的设计理念,与Second Home联合办公空间的设计一脉相承。该项目最早是Selgas Cano为路易斯安那博物馆设计的2016年夏季画廊,在活动结束后运往肯尼亚重建。这种异地重建的方法也为后来蛇形画廊项目引入洛杉矶带来了启示。在欧美,公益项目往往能为一些商业团体带来精英圈的影响力与话题度,在非洲的动作很难说没有这方面的考量。

我们把时间快进到2019年,Second Home来到美国市场。他们的计划是以洛杉矶为起点先开两家,而本文将要介绍的就是这其中的刚刚落成开业的第一家。

Second Home选址在东好莱坞的一片传统上以拉丁裔为主的区域,周围目前主要是廉价大卖场,隔壁便是官司缠身近乎烂尾的Target(长达近十年的拉锯战),乍一看情况非常糟糕。然而这块地其实交通非常便利,距离地铁及101高速公路的两个入口都仅有数百米距离,离好莱坞核心区域以及潮人聚集的Silverlake也仅有10分钟车程,是一块士绅化(Gentrification)潜力巨大的风水宝地。随着Netflix(奈飞)洛杉矶总部的建成以及Target今年的复工,这片区域很快会迎来一个大的发展,不得不说他的选址还是很有先见之明(或是内部消息)。

Second Home东好莱坞项目鸟瞰,项目旁是贯穿市中心和好莱坞等重要区域中心的101高速(图片来源于网络)

为了给东好莱坞项目造势,Second Home首先将西班牙建筑师Selgas Cano于2015年为蛇形画廊所做设计原封不动搬到了洛杉矶,称为Second Home Pavilion。引入这个空间的原意是作为临时活动空间使用,但同时也向普通公众开放。项目选址在洛杉矶郡艺术博物馆(LACMA)旁——这是一个对于洛杉矶建筑和设计界来说非常重要的场地:LACMA本身由伦佐皮亚诺设计,彼得祖母托的加建设计也将于年底开建。除此之外附近还有伦佐皮亚诺设计的奥斯卡电影博物馆(Academy Museum of Motion Pictures)以及KPF改造完成的彼得森汽车博物馆等著名建筑,可以说是个大师作品扎堆的地方。借助蛇形画廊在建筑界的巨大影响力以及项目绝佳的选址,Second Home Pavilion引起了相当大的轰动,成为今年洛杉矶最火的网红打卡地之一。笔者亦有慕名带娃参观的经历,但那时作为吃瓜观众则并不知道这个临时项目其实是为了后续更大的动作造势。





2. Second Home的设计


东好莱坞项目仍然是由从2014年第一个项目起就启用的西班牙建筑事务所Selgas Cano亲自操刀(长期甲乙方关系)。项目选址上包括了一幢由黑人建筑师于1965年设计的殖民复兴风格建筑。Paul Williams在国际上并不知名,但他是历史上第一位美国建筑师协会黑人会员,也是第一个获得院士称号的黑人,是当年在好莱坞有着“architectto the celebrities” 之称、在当时是备受追捧的明星建筑师。因此,这个建筑项目对于洛杉矶文化圈来说也有着不同寻常的意义。Second Home在选址上偏爱改造有建筑大师参与或者工作过的有历史的场地,例如之前的伦敦Holland Park项目,场地就是拿Richard Rogers曾经的建筑工作室改造的,还特意保留了David Chipperfield当年在Rogers工作室打工时设计的楼梯。

虽然一直以来Second Home的项目都由同一位建筑师的设计,但是每个Second Home联合办公空间的设计重点都不一样,比如面向家庭的London Fields,包含了由英国事务所Kennedy Woods设计的亲子空间和屋顶娱乐场;Clerkenwell Green项目则以大公司客户为主,除了一层空间留给初创公司外,其他六层均是为大公司团队设计。这一次的项目也不例外,首先从建筑体量的设计策略上一改以往的多层建筑的安排方式,以一层的高度水平展开,以最适合洛杉矶的建筑姿态示人。这样的操作使得庭院空间及半室内/半室外空间变得可能,也直接呼应了南加州的完美气候和indoor/outdoor living的生活方式。

Second Home从第一个项目起就偏爱绿植,在办公空间的每一个角落都布置了水培植物,还特地在庭院中设置“植物医院”用以治疗不健康的植物。这一次也不例外:结合庭院空间将原先以室内为主的植物移到了室外,创造出一个5000平方米,拥有6500棵植物的花园。植物种类也更加丰富,有各种不同类型的灌木,更有洛杉矶标志性的棕榈树,俨然一副天然植物园的氛围。创始人Silva对此说到:“(Second Home)在做其他项目时异常努力的将自然带到建筑室内,而得益于洛杉矶异常好的天气,我们在此的做法却完全相反:我们将建筑沉浸于自然之中。”。关注空间的品质和对工作团队的正向影响一直是Second Home空间的精髓所在,这点从他的名字Second Home的含义‘第二个家’就可以看出来。Silva在针对第一个项目Spitalfields的设计时就说道:“通过利用自然:比如水池和800株植物,设计师创造了一个让团队更加高兴,更加有创造力和更加有效率的场所,而这正是Second Home的精华所在。”

Second Home东好莱坞项目最大的特色莫过于60个形状大小各异的浮动在绿植花园里的“Pods”了 。这些亮黄色的pods通过室外的花园联系在一起,完全挑战了大家对于共享办公空间已有的印象,真正的利用场地的特性,创作独一无二的办公空间。pod的每一侧都设置了植物箱:植物箱的高度和办公桌刚好齐平,再以上则是有机玻璃制成的全景大窗,一直延伸到屋面高度。这样的设计使得当人置身pod之中时完全被绿植所环绕,仿佛置身于“丛林”之中。裸露在外的钢结构梁柱加上其轻盈的建筑姿态,又仿佛是在向洛杉矶现代主义时期“案例住宅计划”(Case Study House)中最为著名的Stahl House致敬。屋顶的亮黄色除了延续了SelgasCano一贯的大胆用色外,更是一种建筑宣言。

Second Home一直以来对设计有着近乎偏执的重视,也非常有远见。早于Selgas Cano设计在建筑界极具影响力的蛇形画廊之前,他便被委任设计完成了第一家Second Home,可见其挑选设计师的眼光。创始人之一Sam Aldenton曾经谈到了自己对设计的看法:“当谈到设计时,我们从来不会将同样的设计做两次——那是非常无聊的一件事。”他非常喜欢Selgas Cano对建筑本身丰富的文化遗产所作出的回应,并创造出了完全独特但又有极高辨识度的设计。比较有意思的是,在Bjarke Ingles(BIG事务所创始人)被委任为WeWork的首席建筑师之前的几个月,刚和Thomas Heatherwick一起参观了Second Home在伦敦的联合办公点。是不是Second Home对于设计的重视激发了他加入WeWork我们不得而知,但是Second Home对设计的执着由此可见一斑。




3. Second Home的空间布局


Second Home东好莱坞项目的空间设计简单来说是围绕其三种会员等级,针对空间的使用需求展开设计。最低等级的是Roaming会员,即没有固定办公场地的会员。中级Resident会员会有固定位置,而高级Studio会员则是针对团体或者整个公司。此项目最具特点的亮橙色“Pods”便是针对Studio会员设计。每个pod面积由23到55平米不等,最大可容纳30人的团队在其中工作。Pod既可以单个出租,又可以多个出租形成组团以容纳更大的公司或团队(最大可允许200人的团队进驻)。得益于pod的独特设计和平面布局,当几个pod组团时,仍然能够保证整个公司团队有协同工作的体验。想象一下如果是一家100人规模的公司,由于Pod之间视线的穿透性,在不同Pod工作并不影响公司的协作交流。

另外,此项目的一个重要挑战是如何将Paul Williams设计的历史建筑融入到新的功能和设计中去。这个建筑曾经是公益组织南加州救助协会的办公及活动空间,以其迷人的外立面、宏大的旋转楼梯、椭圆形聚会厅及中央庭院出名。除了保留了此建筑的标志性特征外,他们对其他空间进行了爆改,围绕中庭创造出一些列可以通过移门而向中庭完全打开的全天候餐厅及吧台,还有针对Roaming会员的开放办公空间,以及共享会议室等。

同时已有的椭圆形聚会厅被改造为最多可容纳200人的活动空间,室内的家具被设计为可以从天花板上灵活升降的形式,使得针对不同的活动内容可以随时改变空间布局。活动空间可以提供到凌晨2点的酒精许可,因此也可以轻易转换为酒吧功能。同时这里还每周都安排了文化、教育以及健身方面的活动。入口处还设置了Second Home的子品牌Libreria创意书店。这里的每一处空间都经过了细致的考虑和精心设计。

4. 从WeWork和Second Home的不同发展方向


探讨未来共享办公趋势

至此,分析了创始人背景,公司风格与项目逻辑,我们也许可以横向比较一下Second Home与WeWork的异同。作为共享办公概念的开创者,WeWork在不到10年的时间内把共享办公这一概念带给了所有人。但是归根结底共享办公重点还是在实体空间的运营,本质是“二房东”的共享办公概念其实复制门槛极低。WeWork的快速扩张依赖于行业独角兽的明星效应和基金输血,同时通过互联网和科技包装自己,但实际上它更像是一家房地产公司。而线下空间需要服务于本地频繁使用的人,不同场景对应不同的需求。疯狂扩张的模式难以打造出空间本身的特质和吸引力。Second Home从一开始设立就非常重视设计和空间的特性,可以说和wework走的是完全不同的道路。

创始人背景

同样是2个创始人,但背景却不相同。WeWork的创始人在创办WeWork之前还创办了同样是联合办公空间的GreenDesk,可以说一直在办公租赁的跑道上折腾,因此实际经验和视野并不能说非常宽广。而Second Home创始人如前文所述显然对初创公司整个行业运作规律甚至政治决策有着更广阔的认识。

这反应在尽管存在一些问题,投资人仍然对Second Home非常期待。Silva凭借过去在政府工作的背景积累了大量人脉,加上他对科技业减税政策的熟知,使得Second Home从英国最具影响力的投资人那里都获得过融资。根据Crunchbase网站统计,Second Home截至2018年底已经融资超过六千万美元。尽管Second Home的建成项目不多,但仍然能得到如此多投资,这是非常特别的,也使得他们有足够的资金来细细打磨每一个项目。

规模与扩张速度

WeWork在全球100多个城市拥有800多处办公地点,而Second Home目前只有伦敦、里斯本和洛杉矶三个城市的7个地点。

Second Home对设计近乎偏执的追求大大影响了其扩张速度。其中London Fields就经历了长达几年的工程延期,而他们原本计划2017年就引进洛杉矶的蛇形画廊项目直到2019年才对公众开放。这样的延迟几乎在其所有项目上都有发生,而Second Home两位创始人却将问题归咎为当地政府机构的效率和办事方式。作为建筑师,笔者固然能够理解这背后的缘由,但其新奇的建筑设计本身绝对也大大增加了项目审批的难度。规模相当的联合办公空间数量不在少数,如果不能保证一定程度的扩张速度,在未来的几年内的发展不得不让人担忧。我们可以本文分析的洛杉矶项目为例,试想要是这样一个建筑在我国的话,很可能‘有关部门’会把每个Pod认定为一个单体建筑,这样单体和单体之间就需要消防车能走通,仅这一条就扼杀了概念成立的可能性。

选址

WeWork选择已经高度成熟的区域或者作为结合地产的项目,这样一手的租赁成本已经非常高昂,在彰显‘逼格’的同时也大幅度增加了运营成本。而Second Home偏向位置条件优越但相对新兴的区域,更有特点也更有策略性。说明其更看中选址区域的成长性与权力,这可能也与创始人人脉带来的丰富信息渠道密不可分。但同时其也不拘泥于一定要找新兴区位,以Holland Park为例,团队剑走偏锋选择了价格更贵的西伦敦,恰恰是因为创始人觉得西伦敦因为其富有而赶走了城市所需要的价格宜人的办公空间和文化活动,在文化角度有大幅衰退,也因此需要更多的文化投资。






卖点:“科技”VS“空间”

WeWork的噱头是科技公司,但实际上这个卖点非常牵强。联合办公空间的商业模式本质上就是二房东,并没有太多科技含量。WeWork一而再、再而三地创造各种科技相关的子品牌,对自身发展都没有带来本质上的提升,其原因也在此。

而Second Home则回归建筑空间本源,专注于高品质空间的优良运营本身,针对每个场所的特质发掘空间与文脉,进行有针对性的设计。另外,通过邀请知名建筑师以及推进文化与公益方面的项目,为品牌做宣传。通过其自创的Libreria书店品牌、在肯尼亚的公益项目、以及将2015年的蛇形画廊引进洛杉矶,可以看出其对文化的高度关注。在消费升级以及知识经济时代,也许卖文化是一种最高级的商业策略也犹未可知。

但是必须指出,项目本身在耀眼的设计光环之下,建筑品质与预期的差距也不可忽略。伦敦项目就曾经遭遇了严重的漏水问题,以至于损坏了包括笔记本电脑在内的诸多设施。而本应隔音的房间效果也差强人意,甚至出现过因为业主的楼顶住宅装修而影响空间使用的问题。如果采用类似WeWork的标准化设计策略,那么这些建筑设计上的问题是很大程度上可以被规避的。但标准化设计又不可避免沦为无趣,而高知人群或创意活跃人群最忌讳的就是同质化。因此这二者之间平衡如何拿捏颇值得玩味。

Second Home对设计美学的极度重视同样为很多会员客户造成了困扰。比如会员们一开始被禁止在光洁通透的玻璃墙面上贴便签条;同时所有Second Home的场子对灯光氛围有着统一的要求,有些人喜欢昏暗却温馨的灯光效果,而另一些人却认为昏暗的光线完全不适合工作。有趣的是和许多建筑大师犯过的错误一样,他们精心挑选的极具设计感的家具,有相当一部分并不舒适:有人评价说这里聚集了400多种不同种类的椅子,但他们的共同点是都会让人腰酸背痛。

但是笔者在此用意不在于批判Second Home的不接地气。相反,在设计以及空间品质上保持一种‘轴’的态度其实是一家想塑造文化的品牌应有的态度。我们在产品界总是能听到对苹果产品某些设计排山倒海的吐槽,或者对理光GR相机只能定焦拍摄的嘲笑。但这并不妨碍这两家公司做出伟大的产品,拥有数不清的忠实用户。产品如此,空间营造也如此,只有保持鲜明的态度方能建立用户对核心价值的认同。哪怕一些不便,这些不便或许也会成为拥趸们会心一笑的标签。





5·定位差异


早在一年多以前Second Home创始人接受BusinessInsider采访时就质疑了WeWork面向初创公司的商业模式。Silva说:“我们一直以来都坚持这样的观点,就是我们试图将不同领域、不同阶段和规模的公司和组织吸引到一起。原因是如果大家都处在相同的创业阶段,那么互相之间其实是很难做生意的。”他还批评了像WeWork这样的竞争对手把注意力只放在初创公司和创业早期公司的做法:“很多联合办公空间里全部都是创业公司,这本身不是一件坏事,但是这也意味着这些创业公司之间是没有任何办法产生生意和互动的。”现在看来他的一番评论还真是一语成谶。在全球初创公司热潮逐渐褪去,初创公司的数量逐步减少进而也带来对联合办公空间需求的降低。这也是WeWork上市失败的关键原因之一。

Second Home的定位既不像SoHo House那样高端小众,又不像WeWork那样无趣,其活泼有趣的设计非常受年轻一代的喜爱。空间不可能取悦所有人,Second Home从一开始的艺术装置活动,到空间本身的艺术特质,就瞄准了特定的年轻群体。与笔者一同前去参观的美国朋友拿Second Home与WeWork相比较,他认为WeWork的空间狭小憋屈且嘈杂,与星巴克等咖啡馆无异,并不是适合办公的场所。(星巴克在美国语境下类似咖啡界麦当劳,与国内的逼格存在话语体系上的认知差异)但是Second Home却非常舒适,只是几分钟的参观过程便完全可以想象出在其中办公是一件非常惬意的事情。

6·共享办公空间的前景和预期


由此,我们发现Second Home和WeWork有很多的相似性,但本质上又非常不同。WeWork把共享办公的概念带给了所有人,这点可谓居功至伟。但其模式本质是一个规模化的“二房东”模式,其概念可以随意复制。WeWork的快速扩张依赖于行业独角兽的明星效应和基金输血,通过互联网和科技包装自己。设计与空间虽然是其强调的因素之一,但这方面在规模化扩张的同时很容易沦为千篇一律的室内装修造景。黑白钢木加一些鲜艳的软装色彩搭配某种程度已经成为共享办公的标配,似乎共享办公就只能长这样。于是刨除科技的噱头Wework和其他大量的共享办公品牌已经在视觉和风格上难以辨别。似乎在一个场子内把Wework招牌连夜撤出,换上同为最近要被卖掉的难兄难弟SOHO 3Q的话也毫无违和感。

当共享办公的概念已经不再新鲜,商业模式成为可复制产品,或许还是应该回归到打造空间与运营品质本身。也许时间会证明,聚焦于空间本身、定位到特定群体,同时不急于扩张,强调每个产品的独一无二性与共享文化价值的Second Home会更加具有可持续竞争力。毕竟,对于消费者或企业来说,疯狂扩张的名气泡沫相对于日复一日的办公生活而言终究只是浮云,最终,他们会更加倾向于立足本地场所特色同时又真正具有内生文化生命力的品质空间。

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