近日，在由深圳市城市更新开发企业协会主办的2019深圳城市更新金融论坛上，市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江在回顾新形势下深圳城市更新面临的挑战与趋势时表示，目前深圳写字楼供过于求，与工改M0不无干系。
深圳城市更新走过10年，已立项的805个项目中，工业区改造近60%。最直接的成果是，到明年深圳写字楼规模将看齐纽约，但工业用地面积已减少50平方公里。
建设中国特色社会主义先行示范区，“国家寄予深圳的希望是创新驱动，创新驱动的源泉是制造业，如果没有制造业谈创新驱动就好比是无源之水、无本之木。”李江表示，为保产业、促创新，政府正在出手严控M1改M0，控制写字楼规模。
十年城市更新，深圳建构了相对完善的顶层设计，走在全国前列，上海、东莞、中山等城市都向深圳取经。在更新政策的统筹下，截至2019年9月8日，深圳城市更新项目立项805个，确认实施主体306个，实施率38%，在全国属较高水平。
根据李江披露的数据，805个项目中，城中村改造占比33%，工业区改造近60%。2009-2016年深圳的总体空间结构发生较大变化，工业用地比例在下降，公共管理和服务设施用地、交通设施用地等均大幅增长，“城市更新功不可没。”
深圳城市更新在制度建设方面取得一些成绩，但不可否认的是，城市发展过程中问题突出。
第一，城市越建越密，高度越来越高。
“从北向南看深圳，福田、罗湖、南山、宝中、龙华都很密，容积率接近1.1，不知道算不算世界之最。”李江说。
1.1是什么概念呢?和被公认是高开发强度城市的香港、新加坡相比，深圳的容积率要高出一截——香港0.97、新加坡0.8。“我以前用的词是「野蛮生长」，有人说不要用这个词，对深圳不太好，但至少也说明深圳的城市增长太快了。”
深圳的城市建设，不仅密，还高。9月初，罗湖某城市更新项目专规草案公示，规划建设数栋77层住宅楼，刷新了深圳的住宅高度。“让老百姓居住在七八十层的楼上去，生活方便吗，是不是对健康有好处呢?”
第二，工业区面积减少，用地成本攀升。
李江透露，从2009年到2018年不到10年的时间里，深圳工业用地面积减少了50平方公里。“现在已经找不到大面积的工业区了，中间建了很多居民楼和其他设施，工业区基本上呈小地块分布，名存实亡。”
工业用地缩减最直接的问题是用地成本越来越高。“用地成本高了企业受不了，用房成本高了外来务工人员受不了，因此很多企业离开深圳或者把一些非关键环节搬离深圳，包括华为终端等。”
李江认为，创新驱动的源泉是制造业，离开制造业谈创新驱动就好比是无源之水、无本之木。“马上要开展的工作就是参考城中村综合整治，在全市划定工业园区整治范围，保证工业红线。”
梳理近两年出台的城市更新政策，可以发现政策主旨是——保产业，促创新。对重大产业、政府主导产业给予倾斜，限房价、限租金、限准入行业，制定一系列组合拳，确保中长期内的工业用地供应，防止产业空心化。
此前以工改商、工改居为主的工改市场，也将面临严格控制，对工业用地进行产业转型的“工改工”比例将大幅度提高。
李江指出，至2020年，深圳包括已批未建在内的写字楼规模接近纽约，但GDP仅仅相当于纽约的1/10，严重供过于求。而据第一太平戴维斯于2017年初发布的数据，未来五年深圳有近2300万㎡工业用房供应，包括普通工业用房1500万㎡、新型产业用房约800万㎡。“好多CBD都在晒太阳，在座的企业家你们有多少楼100%出租出去了?上个月我得到的数据是，深圳写字楼空置率达到了20%-30%。”
深圳正在开启城市用地的工改工时代。2018年8月，《罗湖区城市更新“十三五”规划》编制完成，严格控制旧工业区(M1)改造为新型产业用地的规模(M0)。2019年4月，《深圳市光明区工业区块线管理实施细则》发布，也提出严控M1改M0，全区区块线内M0面积原则上≤本辖区区块线中工业用地总面积的20%。
对此，合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受媒体采访中表示，光明新政既是贯彻落实市委市政府关于“强区放权”改革决定的重要表现，更是为了切实保障工业发展空间，优化企业发展环境，确保产业空间回归实体制造业本质。
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