1979年，伴随一阵开山炮响，中国第一个外向型工业园区，从深圳奠基起步。作为中国改革开放的标志，此后在政府主导下，沿海开放城市诞生了很多产业园区。这些园区产业起点低，以“三来一补”(来料加工、来料装配、来样加工、补偿贸易)的形式承接外来加工业务，产业结构简单粗放。
大开发年代，产业园区初次崛起
进入80年代后，在“科学技术是第一生产力”大背景下，于北京中关村试办高科技产业开发区的提议被通过，中关村也成为了中国第一个以电子信息技术产业为主，集合了科研、开发、生产等一体的综合性基地。
在此示范带动作用下，产业园区开始重视技术革新，不再停留在技术含量较低的加工生产层面。科技、文化、医药产业园区此后开始遍地开花，这也催生了一个新词“产业地产”。
当时的金融政策相对今天更为宽松，土地财政持续推升土地价格上涨，加之08年金融危机时颁布的四万亿计划，让很多房企手中的资金更加宽裕，不管从价格还是政策角度来看都更加“廉价”的产业地产，不断受到房企青睐，以产业之名行地产开发之实，成为很多地产商战略拓展的重要组成。
选址需求在变，科技企业偏爱产业园区
经过多年楼市调控与产业疏导提升，如今的产业地产管理更加严苛规范。随着中国产业不断向全球价值链的上游延伸，产业园区的需求不断增长。同时，产业园区已经从单一的研发功能转变为集研发、总部、后台、展示等多重功能的复合型产业地产。
办公空间上的需求满足
根据世邦魏理仕发布的《中国商务园区解读及主要市场竞争力排名》显示，商务园区近70%的租户来自于IT、通讯和制造业，他们在选址上有着特殊要求。
如今的企业办公选址已不局限于纯粹的办公，而需要充足的场地帮助其实现研发、数据中心、培训中心等功能。这些功能对建筑的技术指标也提出了特殊的要求，例如层高、面积、承重、门宽等，对园区的电力、环境、区位也有不同要求，而有些内容在写字楼内是无法做到的。
不输给传统商圈的配套设施和更低的办公成本
过去在人们印象中，产业园区位置偏远，配套简陋。而如今，伴随地下轨道交通的快速延伸，以及新兴商务区的建设，传统商圈在商务配套、交通上的优势正逐渐减弱，甚至有些内容已经不如新兴商务区，上地、亦庄、通州、顺义等区域正吸引更多传统商圈外溢客户。在世邦魏理仕的报告中显示，除了满足占比70%的产业类租户的需求，商务园区对另外30%的普通办公租户的吸引力也在逐步增强。商务园区的低租金成本、配套设施的改善，对人的重视增强，这三点普适性优势吸引了越来越多的办公租户。其中租金成本优势是企业最为关注的问题。根据全国16个主要城市优质写字楼与产业园区的租金对比可见，企业选择商务园区的办公空间将节约35%-75%的租金成本。
多重优惠政策和产业聚集度
产业园区相比写字楼，从建筑形态上就更趋于平面化，一定程度上更利于企业之间的交流，当然，这与园区的相关产业聚集度有着直接关系，例如汇聚了中国科学院北京分院、中国电动汽车百人会、北京煜鼎增材制造研究院有限公司、云知声及百度阿波罗无人车等一大批智能制造行业的金隅智造工场，正是一个成功案例。紧密围绕区域产业布局引入相关智能制造头部企业，紧跟政策方向为入驻企业谋求更多落地优惠政策，空间、租金、区位、产业、政策，这些都是推进产业园区快速发展的重要组成。
企业办公需求不断变化，国家在科技层面的战略布局不断深化，园区的发展更多的在强调产业与城市之间的关系，以园兴城，以城促园，在经济新常态下的新城建设新趋势下，产业园区发展将出现结构化差异，管理服务智慧化，实现产业集群化，越来越多的企业扎根到产业园区内发展，未来，懂招商、懂运营、懂合作的产业园区，可能还会吸走更多优质客户。文章来源于微信公众号商办互联
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