据路透社报道，WeWork寻求的IPO估值为100-120亿美元。这一数字大大低于私人融资中的470亿美元估值，仅相当于其自2010年成立以来募集的128亿美元股本。另据道琼斯，WeWork的IPO时间从原定的本月被推迟到最快10月，而此前，最大的外部投资人软银因潜在损失惨重敦促该公司搁置IPO计划。
这既为国内联合办公企业的商业前景蒙上了一层阴影，也为WeWork的中国学徒敲响了警钟：在投资者趋于保守的环境下，扎实的盈利能力才是「保命大法」。 而在联合办公这条共享赛道上，一直存在路线之争，一是效仿WeWork，大干快上拼规模，二是「雷格斯Style」，不求规模求赚钱。现在，或许到了为第二条路线鼓掌的时刻。
两大原因致估值膝斩
「跟自己的最高估值比，WeWork现在的估值已经不是腰斩的问题了，是膝斩!」一直关注WeWork的Funwork华北区总监刘渝鑫向选址960表示。
投资人为何对WeWork丧失兴趣?其犹疑主要聚焦在两个核心问题上。
第一个问题是，WeWork的商业模式是否具备可持续性，能否经受住经济波动并在未来扭转亏损?
第二个问题是，其公司治理和商业廉洁存在瑕疵，双重股权结构导致权力被集中在创始人及其妻子身上，并出现了不光彩的内部交易。
对于第二个问题， WeWork做出了调整。
美国当地时间周五早些时候，We Co.(WeWork母公司)更新了招股书，同意进行全面的治理改革，涵盖调整股票结构、创始人归还利润、延长锁定期、修改继任计划、增设独董等，具体包括：
1.将联合创始人兼首席执行官亚当·诺依曼的超级投票权从每股20票削减至每股10票，如果诺依曼死亡或丧失行为能力，则将其转换为每股1票。此前，诺依曼合计持有1.12亿B类普通股以及106.2万C类普通股，B类和C类普通股1股拥有20票投票权。
2.亚当·诺依曼归还从WeWork获得的房地产交易利润;此前，诺依曼买下了房产转而租给WeWork并从中获得了收益。
3.亚当·诺依曼承诺在IPO后的第二年和第三年出售股份数量不得超过其持股量的10%，此前，仅承诺在IPO后的第一年内不出售任何股票。
4.诺依曼家族的任何成员都不得进入公司董事会，任何继任者都将由董事会选举产生，亚当·诺依曼的妻子丽贝卡·诺依曼将不再参与挑选继任者的计划。丽贝卡·诺依曼目前在WeWork担任首席品牌和影响力官，此前招股书中，她是WeWork继任委员会三名成员之一，这个委员会的任务是万一在以后的十年里，亚当·诺依曼发生意外，他们合法取代亚当·诺依曼并享有相应权利。
5.在年底前任命一名独立董事。
经过这些调整，亚当·诺依曼仍然保留对WeWork的多数控制权，但「削权」行为多少回应了潜在投资人对公司治理的不满。
如果说WeWork的 「第二个问题」用退步和妥协得到了一定程度的解决，那么，它的「第一个问题」就显得棘手得多，即WeWork商业模式的盈利前景堪忧。
烧钱模式走下神坛
媒体分析指出，在大幅削减估值和改善治理后，WeWork仍难以发行股票。这或许表明，继Uber、Lyft跌破发行价之后，投资人已经对「烧钱式」IPO失去了兴趣。
多家媒体报道，We Co.原定于9月16日首次公开募股路演，并于下周在纳斯达克挂牌。但路演并未能如期举行。最新消息显示，这一进程被推迟到下个月;并且不排除最坏的情况，即WeWork终止IPO。
对于WeWork的商业模式，业内存在一定的态度分歧。
追随者相信，WeWork提出的「空间即服务」是对传统办公的颠覆性创新，它通过提供「灵活性」来吸引用户，用「服务搭载」来赚取会员收益，用「技术手段」来再造办公体验，完全不同于传统写字楼的商业逻辑，也当然值得更高的估值。
而批判者认为，撕下高大上的词汇，联合办公的本质就是二房东，干的是中间商赚差价的活，而「长租约短回报」的模式使其面临相当大的租约风险，尤其在经济波动期间，由于中小企业更倾向于退租或缩减面积，联合办公不得不承担空置损失。
WeWork到底是有服务功能的二房东，还是介入办公场景的科技公司?
目前看，其概念塑造接近后者，但其财务表现接近前者。
成立于2010年，9年来，持续跑马圈地的WeWork已经成为一家全球化的公司，在29个国家111个城市有528个空间。但这种扩张主要通过对外融资来支持。媒体统计，自从成立以来，其累计亏损在不断扩大，2018年，WeWork的全年亏损更高达19.27亿美元。
WeWork会盈利么?什么时候能盈利?诺依曼并未在招股说明书中给出承诺。
糟糕的是，WeWork的上市时机并不好，烧钱模式正在被投资者抛弃。同为共享概念，Uber等公司作为前车之鉴，让投资人不再相信赔钱的公司能有赚钱的股价。Uber上市以来一直苦苦挣扎在盈利路上，其股价已经跌破发行价，投资人几乎无利可图。
「Uber、Slack上市就破发，这些亏损的创业企业并没有给投资者很好的回报，雪上加霜的是，经济形势也趋于恶化」刘渝鑫认为，「在这种情况下，投资者会越来越保守。」
部分中国学徒挺进盈利周期
作为共享办公的范本，WeWork上市遇阻，为中国本土的联合办公企业敲响了警钟。
「WeWork作为行业先锋，进行了大量创新性实践，但同时也犯了严重的战略错误」， 星库空间创始人白羽指出，「WeWork模式的底层产品和服务并不具备跨文化的复制性，盲目的国际化扩张导致了巨额不可收缩的亏损。」
据选址960了解，在历时4年的发展中，抛开产品差异，国内联合办公企业大致形成了两条发展路线。一种是接近WeWork的大干快商拼规模，以近乎倾销的价格换取品牌和市占率;一种是精耕细作，关照整体盈利性，但规模增长缓慢，更接近中国版的雷格斯。
相对于WeWork的高光，雷格斯属于闷声发财的类型。创立于1989年，雷格斯1994年进入中国，到中国联合办公进入元年的2015年，它已经在中国低调运营了21年，在全世界开了2700多间办公室，实现盈利。2018年，雷格斯母公司IWG的营业收入为25.35亿美元，净利润为1.06亿美元。
在一些业内人士看来，WeWork上市遇阻，并不代表联合办公前途暗淡，而仅宣告了第一条路线的折戟。
「追随Wework模式，实行融资扩张的联合办公企业压力山大，因为同样的路径都有被市场低估的风险」 白羽认为。
「后期联合办公出现大额融资的可能性很小」刘渝鑫说，与 WeWork最高估值比较， IPO估值已经不是腰斩，而是膝斩了，「这对投资者信心打击太大了」。
联合办公最近的大额度融资发生今年5月，氪空间完成了新一轮10亿元融资。此前的2018年，梦想加获得1.2亿美金C轮融资，优客工场获得2亿美金D轮融资。而在今年2月份，媒体曝出，优客工场计划今年在纳斯达克上市，寻求30亿美元的估值，优客工场的上市会否受到WeWork的影响尚不得而知。
但白羽认为，WeWork上市遇阻并非所有中国学徒的「噩耗」。
「对以客户为导向的企业反而是好事，能够轻装上阵，进一步强化发展战略，后来居上。」据介绍，星库空间已于2019年实现了公司层面的盈亏平衡。另外，方糖小镇宣布于2018年年中实现EBITDA转正，获得规模化盈利;纳什空间预计将于今年年底实现盈利。
此外，他认为，熟悉中国市场的本土联合办公企业更富有抗压的韧性。「我们更了解中国企业的需求，并能够为他们提供超高性价比的空间服务，所以仍然可以生存并发展。」
多位业内人士向选址960指出，联合办公只有自己具备造血功能，实现稳定现金流，才真正可以沉淀出经验和人才。
规模与利润不可得兼?
但是，要同时获得规模和利润，并非易事。
一位不愿具名的业内人士向选址960表示，其所在公司已经关闭了数家空间，「一个空间一年要赔两三百万，业主不傻，如果能赚到钱为什么留给你赚差价?」
刘渝鑫则认为，联合办公的业务模式从成本结构来看，存在天生缺陷。
首先，固定成本过高。联合办公固定成本是租金、水电、员工薪资、办公费，这部分占到了整体成本的90%以上，变动成本仅取决于雇佣人员的变动。过高的固定成本，导致联合办公很容易打价格战，通过高出租率创造足够多的边际贡献去吸收固定成本。
第二，不健康的低价环境。联合办公可以短签约，这意味着市场风险全部被运营方吸收了，而客户经营不善就可以随时逃走，而且客户还不愿意为这种风险买单。运营方只能保持低价格、高出租率来减少亏损，所以不光是客户，连运营方都倾向于创造低价环境。
第三，3倍于写字楼的销售成本(主要指带客佣金)。本来联合办公就是微利，但因为租约短，销售成本却达到了18%，但是反观普通写字楼，销售成本只有5%左右。
在这种情况下，盈利就像在刀尖上走钢丝，需要高超的运营能力和精益管理，但这往往与规模扩张所需要的「速度与激情」相悖。
此外，WeWork教给中国学徒的恐怕还有「廉洁」二字。
「国外投资人对创始人的廉洁自律提出了严厉质疑也是导致估值缩水的原因之一，这也提醒我们创业者，利益面前不能忘记初心」白羽说。
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