众创空间是什么？按照国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中的定义，是顺应网络时代创新创业的特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台的统称。众创空间已不仅仅是一个物理空间的概念，它不仅为创业者提供工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，还能够为他们提供创业培训、创业指导等全方位的创业生态体系。
构建众创空间的投资回报率，不能只看眼前，要放眼长远。目前，众创空间一般都采取第一年入驻不交房租、办公设备免费使用，第二年交部分费用，第三年以后交全部费用的方式，属于是半公益性质的。然而众创空间不仅仅需要一个物理空间，还需要装修、配套办公自动化设备、网络等硬件，要想吸引并留住创客，还必须有相应的软件服务，人力资源代理、财务管理、知识产权代理等服务都离不开专业人员，所以人工投入又是一大块。那么，众创空间作为主要由民营经济投资的实体，如何盈利呢？
据科技部官网，经过近3年的发展，目前全国众创空间已达4298家，带动就业超过200万人，但绝大多数众创空间工位都处于闲置状态。
黑马哥今日爆料：总部位于上海的方糖小镇，成为全国第一家实现规模化整体盈利的众创空间，对于众创空间产业，这是一个极其重要的信号。
深度专访4小时，本文有其详细的产品模式、商业模式、运营模式，希望给这个产业带来新的启发价值。按照创始人万里江的说法，2021年众创空间才能真正爆发。
一、众创空间目前的具体盈利模式
1、房屋租金。在这互联网发达的时代，场地虽不是项目孵化的必要条件，但机构出租场地和工位，收取较低租金，共享办公设备、网络以及公共空间，仍然是很多众创空间的盈利点。包括腾讯众创空间在内，房租依然是最重要的收入来源。目前盈利性的众创空间均是通过收取房租，实现整体性盈利的关键。
2、自营或者第三方的创业服务等增值性服务收费。众创空间提供专业化、个性化、多样性、差异化的创业服务，通过专业化服务，平台对入驻企业收取服务费，既可集聚资源、打造品牌，也是平台可持续的盈利模式之一。通过将各种智能化技术引入办公空间，实现“无人管理”，提升办公效率，降低人工成本。在方糖小镇的各个社区，目前已经有扫码开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等智能创新服务。
3、房租换股权等金融业务和项目投资性收益。投融资对接是众创空间重要的增值服务项。通过聚集各类投资机构，在资本与项目之间“牵线搭桥”，为初创企业与创业者提供融资服务。这类模式，也是目前少数众创空间挖掘出来的创新盈利模式。另外有些孵化器也通过对优质入驻项目进行孵化、辅导，在适当的时机退出后盈利。
4、政府专项补贴。为了支持万众创业，大众创新，众创空间的发展得到政府大力支持，从中央到地方，政府对众创空间给予了系列优惠政策。特别是针对科技企业的政策，各地均有相应的支持。有些机构会专门帮助科技企业向政府申请相应的政策。
“其实投资众创空间第一、二年可能没有回报，但第三年以后就可见效了。”王重一举了太原创升创业园的例子，这个创业园是由王重一的另外一家企业打造成功的。“创升”原本是一个民营企业盖的写字楼，开始时因处于迎泽西大街招商情况非常不好。后来根据众创空间的模式打造后，仅用两年多时间，大楼的入驻企业慢慢的多起来，成了创业者趋之若鹜的地方，因为这里有最好的服务，有最全面的创业导师团队。现在“创升”大楼不仅出租没有问题，其他的创业配套服务也有了可观收入。
创客空间的初期可能只有知识产权代理、人力资源代理、商务代理、培训等有一部分收入，但长远看，如果我们从中发掘出有前景的项目，也成了创业团队项目投资人或股东，它的回报就不可限量了。
二、众创空间目前的主流运营模式
1、完全公益性。运营这类众创空间的机构拥有教育部门的支持，在大学内部、少年宫或者社区建立的，面向广大群众，更偏向科普。校园内部的很多孵化器主要是为了激发大学生的创新能力，更好的孵化群众项目而建立。有些地方政府的科技部门也会支持一些众创空间的发展。
2、俱乐部模式。众创空间拥有完善的会员制度，面向专业级和发烧级创业用户，更重视创业者的体验。
3、创客公司旗下的线下品牌。主要为创业群体提供场地开展沙龙活动，为创业者群体提供创新思路的交流、交友与交易的平台，为合作伙伴提供线下展开的空间，商业运作。另外也是为了孵化的项目有线下落地场地。
三、众创空间的盈利模式分析
1、会员制：发展高端创业会员，为会员提供一系列专业的设备与基础工作环境，通过收取会员费和通过会员赞助的方式维持创客空间的运作与盈利。
2、增值服务：把创客空间打造为基础平台，为创客群体提供增值服务，参考目前众多创业咖啡的形式实现人才与资本的对接。
3、教学内容输出：众创空间会定时组织线下交流活动，每次活动现场可以录制下来，资料可以整理成册，众多优秀的课程能为日后创意线上教育输出高质量的内容。
创客型众创空间—这类孵化器是在互联网技术、硬件开源和3D制造工具基础上发展而来，以服务创业群体和满足企业个性化需求为目标，将创业者的奇思妙想和创意转化为现实产品，为创客提供互联网开源硬件平台、开放实验室、加工车间、产品设计辅导、供应链管理服务和创意思想碰撞交流的空间。前瞻产业研究院发布的《2016-2021年中国众创空间发展模式与投资战略规划研究报告》对我国创客型众创空间的运营模式、盈利模式进行深入分析，并以腾讯众创空间为例进行了详细分析。
四、众创空间的盈利发展方向挖掘
1、针对企业的创业孵化服务。包括法律财务人事、工商注册、项目定位、技术支持、产品推广、媒体宣传、路演活动等等，创业咨询服务也是众创空间的一大特亮点，TO B在什么时候都是一个大生意。
2、企业商务社交。方糖社区会显示同社区、同公司人的动态，也可以解决供需，在万里江看来，空间里面人和人的交流非常重要的，方糖小镇大量的入驻企业及每周的创业社群例会、一年3000多场社群活动都是构建商务社交的基础。未来它可以延伸到招聘，也可以延伸到婚恋等相关领域。在精准掌握了用户的大数据后，会产生联结，方糖小镇内的各个团队、公司之间会有共创，相互之间合作，甚至成立合资公司、互相投资。
3、数据化营销。万里江不仅将方糖小镇内员工、CEO的数据进行了搜集，还将无人超市的结账二维码对接到了其APP上，以此来搜集用户的消费数据。这对未来的精准化营销提供重要的参考数据。通过这些数据，最终我们能够形成一个创新的分发平台，通过平台整合了相关的服务。
4、在重运营的过程中，还是建议机构做一些产业链上的研究。因为今天大家都是注重的产业地产，每个产业都有链条，这些链条你在你这个众创空间里面适应这个链条当中的哪一段，或者把整个链条吃干净，都是大家作为一个开发商下一步要面临的一个问题，很好的去研究整个产业链条，然后放到你所创造的众创空间里面去，这是一个转型的方向。
5、众创空间可以向互联网方向发展。大家现在面临着各种各样的观点，也有各种各样的公司在做这方面的创新，一个传统的地产开发商如果不向跟互联网有关系的方向转变的话，这个公司可能在未来的竞争当中处于劣势，到底是哪些，是仁者见仁，智者见智的事情，万科越来越注重他们的物业管理，还有一些公司，比如说潘总的SOHO 3Q创造一些互联网的创业的机会，所有的这些都是各种机构往互联网方向上做一些转型，这也是众创空间发展的非常重要的方向。
五、众创空间盈利模式案例参考
1、WeWork：其盈利点主要是两方面：会员费及配套服务费：通过写字楼“整批零租”获取差价以及提供配套服务；隐形回报：包括周边地价的溢价、对种子公司投资获利等。
2、SOHO 3Q：其工位1000元/人·周的租金几乎相当于国贸片区物业的价格。北京望京SOHO约有6000平方米的空间中，包含了约659个办公位。按SOHO 3Q的报价计算，若成功实现满租，可以为SOHO中国在1周内赚得83.27万元的租金收入，相比普通出租同样面积的办公楼租金增加了164%。
3、广州万科云城马骥称，一期将近一半的面积持有经营，以5年持有来算，将占用资金5亿左右。与此同时，因为要服务创业团队，做孵化器，对于长城会、微投网占用的面积，公司仅会向对方收取低于市场价的租金。万科所想到的盈利来源也包括用物业使用权、产权来置换创业公司的股权，这种盈利模式深圳星河集团已有尝试。星河集团总裁姚惠琼向记者介绍，星河对入驻星河物业的创业公司用净资产估值法、PE估值法等进行估值，用一定面积的物业产权按市场价格确定相应的股权比例与对方置换，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份。
4、华夏幸福年报显示，2014年公司实现营业收入268.86亿元，物业销售收入仍然占比70%。园区收入75.83亿元，占公司收入30%。其中毛利率（96.7%）最高的产业发展服务收入结算额35.68亿元，同比增长51%，占总收入的13%。“这其实类似万达‘以售养租’的模式。”深圳一产业地产开发商人士说。不过华夏幸福有关人士称，公司正在进行产业园区的转型升级，预计未来很快园区收入占比将增至50%左右。
六、众创空间的发展趋势
1、现在社会的创业环境比以前更加宽容，创业氛围更好，创业服务机构也会有越来越多的形态出现。
2、创业领域的投资会越来越多，会进一步促进创业人员和创业服务机构的增多。
3、未来政府的“制度红利”比“人口红利”要更大，创业将会成为更多的人的选择。
4、未来的创业服务机构会越来越多，但所有的事情不会像现在这么热，商业最后还是会回归本质，提供的是什么服务，对用户来说是否有价值。
5、在中国地产界，在毛大庆等明星效应的带动下，可能会在短期内有大量的人和资本涌入这一领域，争做中国版WeWork，甚至吹起一个泡沫。但对草根创业者来说，这可能并不是一件坏事。
抖音
小程序
