广州二房东年收租百万 天天睡觉打游戏
在广州城中村，将近 7 成的房源都是被二房东控制的，其名下的房源都打上了 " 单间、公寓 " 的标签，转租给租房。
与其他二房东相比，93 年的艾特实在太年轻了。艾特是湛江人，来广州将近 5 年了。任谁也想不到，这位年轻姑娘的手上，攥着 100 多套房，1 年收租百万，是名副其实的放租 " 老司机 "。
2015 年 9 月，艾特和她老公投了 20 万，做起了二房东生意。" 我老公是湖北人，他的家族在广州城中村经营连锁的公寓品牌。结婚后，我们决定单干了。"
" 别以为做二房东有那么好赚，房子装修都是自己一间间搞的，亲手改造成公寓，" 艾特从房东手中盘下时，房子只是简单的装修，而且没有任何家具配套。装 wifi，改装门锁，定制柜子等一切大小事务，都得亲自动手。艾特透露，尽管是简单装修，但每套房的装修成本都要上万元。刚开始那段时间，艾特和老公忙到昏头转向。
改装后的家，自然受到了租户的青睐。在市中心 1500 元只能租一个 7、8 平米的小单间，在这里却能租一房一厅，家电齐全，交通方便。很快，艾特的第一套房就全部租出去了。
第一套房子遇上好市场，艾特两人开始拓展规模。现在，艾特已经在大沙东拥有 7 幢楼，100 多套房。有意思的是，她曾经试过一次带十几个人来看房。" 人太多了，分不开身，干脆就约在一起看了。"
单间 900-1000 元 / 月，1 房 1 厅 1200-1400 元 / 月，2 房 1 厅 1600-2000 元 / 月。在 100 套房租满的情况下，艾特两人年租金收入可达百万。艾特坦言，很多房东都会在春节过后涨租。艾特也不例外，她打算涨 1 成。
" 每间房每月可赚 500 元左右差价，水电费也可以赚一点。" 在广州城中村，水 4 元 / 方，电 1.5 元 / 度已经是常规，艾特的公寓也不例外。目前广州市价 0.61 元 / 度，按照平均每户每月使用 100 度电来计算，从中一户可赚取约 100 元的电费差价。
在外人看来，艾特的钱来得有点容易，" 躺着就把钱赚了 "。但艾特透露，所有的事情都需要自己亲力亲为，包括修水管、修理门窗。
" 有时候，大晚上的也要帮住户解决问题。" 这天晚上 10 点，艾特突然接到住户的电话，说门卡刷不了。艾特急匆匆回来，不断打电话沟通。庆幸的是，很快就能解决了。
事情有点琐碎，但收入不菲，目前艾特和老公已全职投入二房东生意中。艾特透露，明年打算继续扩张公寓规模。
加上孩子在老家，艾特的时间有点充裕，她现在的生活基本都是白天睡觉，晚上打游戏。" 从晚上 9 点开始，打到早上 6 点。很少做饭，基本都是点外卖 "。对于以后会否留在广州，艾特说还没想好，广州的房价实在太高了。
“二房东”竟年赚百万?原来他们是这样管理的...
在一线大城市很多年轻人心目中，二房东就是这样一个形象，终日无所事事，打打麻将溜溜弯，却轻松坐收大把租金--这样的二房东，自然成为了这些年轻人在疲惫工作之后，用以自嘲的“梦想”。
可是，事实真的是这样吗?二房东真的很好赚?被当成“人生赢家”的二房东，真实的生活状态是怎么样的呢?
李先生是一名职业二房东，在深圳西乡承包了4套商品房，他表示，二房东不好做，利润不高，而事情太多。“租客来自五湖四海，生活习惯差异大，卫生、用水用电、维修等问题都要处理。”至于利润，按李先生的说法，一套商品房一手租金是6000 -8000元/月，在未除去人工费、房子租满的情况下，一个月一套房子可赚1000元。所以，在单位利润低的情况下，他必须不断地拓展房源，才能得到作为全职应有的补偿，而与之相伴的，是管理的困难。更多房源在带来更多收益的同时，他就必须投入更多的时间和精力，收入和付出永远不成对等，更谈不上轻松赚。
中介防、租客嫌，互联网+也不带他们玩儿?
这是一个很典型的二房东生态，其实，只要在大城市租过房，对他们你一定也不会陌生--随身携带一个发油发黑的小挎包，掏出一个个小本子，一遍又一遍不厌其烦打电话催租，一摞又一摞的合同、各类文书挤在小小的挎包里，骑着电动车在城中村人群熙攘间穿梭，背着工具箱往返于一个租屋与另一个租屋之间，为了方便就近管理和处理种种突发情况，他们几乎都必须住在自己所出租的农民房中的某一层......这是一个庞大的群体，他们几乎占有着城市80%以上的租房资源，却仍然用着最苦逼最落后的管理方式。
近年，互联网+的大风终于吹到了租赁行业，也催生了诸如小猪、途家、自如、蘑菇、丁丁、107等各种租房平台。然而这些并没有改变二房东的生活状态，不是被忽视，就是被敌视。大房东依赖却又戒备二房东，租客排斥却又不得不依赖二房东低廉的房源，而这股互联网的大风也不打算带他们玩儿，有些青年公寓甚至在宣传导向上把众多租房的痛苦都归咎于二房东。
除了二房东，当然还有许许多多的大房东，也似乎被互联网+的潮流排除在外。
想让房东真正“躺着赚”，房东利器都做了些什么?
庞大的二房东、大房东群体，拥有着城市80%以上的租房资源，却使用着最原始的管理方式;存量房时代到来，租房红利期爆发，大家都冲着规模化、规范化，那现有90%个人房东怎么办?怎么让这些房东一起互联网+，一起规范化?
这些是房东利器对这个市场提出的问题，也是房东利器切入市场的痛点。
房东利器从“管理”出发，定位“管你租房大小事”，除了想做租客的生活管家，更重要的，是想给房东做个好工具。
房东利器看到了传统租赁管理的薄弱点和痛点，现如今，大部分的房东还在使用传统的出租方式，而市面上有些租房管理工具，他们输在了太过于“专业”，因为这个群体的工具使用率低，并且对新事物的接受度和学习能力也比较差。房东利器认为，真正的专业不是一堆不明觉厉的概念和复杂的操作，而应该是简单的，“系统越专业，操作越简单。”而房东利器的操作，页面简洁，操作也十分简单。
房东利器提供简单易操作的出租管理后台，房客管理、账单发送、在线收租、流水查询等，都为房东降低了管理成本，真正躺着做房东。
在租客方面，房东利器打通微信支付，可以余额支付，也可以绑定网银甚至信用卡等多种在线支付方式，更方便了租客的生活。当然，这同时也提高了房东的出租效率，形成良性循环。
所以，二房东出租管理的高效上去了，自然可以管理更多房源，从而赚的更多，这就是他们在互联网时代不为人知的“小秘密”。说了那么多，你愿意在互联网浪潮下做一个划时代性的新型“二房东”吗?
“二房东”收租后失联 海口11家租户损失近300万
借他人名义建空壳公司高价租铺再以“二房东”名义低价转租
一次性收三、五年租金失联跑路 损失近300万,赢了官司拿不到钱
11家租户索赔无门 “二房东”没人管
租金被骗的个体户向房东重新交付房租后，继续租用铺面。租金被骗的个体户向房东重新交付房租后，继续租用铺面。
伪造房东公司公章和授权委托书，幕后操纵空壳公司以“二房东”名义广发招租信息，与十几家个体户签租赁协议，收取租金和保证金后失联跑路……
近日，海口市海甸岛三东路、龙昆南路、海秀西路、西沙路多家铺面的个体商户联名给本报发来求助信，举报“二房东”林照东，于2015年至今，多次设下铺面租赁骗局，骗取11家商户租金及保证金293.9万元，涉嫌合同诈骗，但警方却认为不符诈骗标准不予立案，属于经济纠纷，建议走法律程序。而个体户们起诉林照东操控的空壳公司偿还租金胜诉后，却得不到一分钱的实际赔偿，因此求助媒体。
目前，警方对此尚未予以立案，也尚未介入其中开展相关调查工作。海南富岛律师事务所王伟律师指出，该二房东所作所为已经明显涉嫌合同诈骗犯罪。
经济纠纷?
经房东同意转租铺面收租后林照东携租金失联
“2015年，我找铺面卖服装时遇上林照东，他是湖南南县人，今年39岁，当时林照东声称他是‘二房东’，因资金周转困难，在取得房东同意后，对其承租的铺面进行低价转租，租金价格130元/平方米，这个租金在海甸三东路路段上并不算高，但是要一次性付清三年的租金给他。于是双方进行洽谈，我分别租下136平方米和203平方米的铺面。”海甸岛三东路京海物业铺面租户陈海杰回忆说。
当时，陈海杰在林照东安排与见证下，与其手下人何开丰为法人代表的海南金胜成益佳市集农业开发有限公司(下称“金胜成农业”)签订了铺面租赁合同。
据了解，林照东以金胜成农业名义向房东海甸京海物业处租下铺面约定的租金单价高于其他租户的价格。在向房东付完押金和保证金后，林照东的租金缴纳方式为按月缴纳。然而，林照东对陈海杰等下游租户的租金却是按年收取，且一次性收几年的款项。一旦收到这些租户的大笔金额租金后他便销声匿迹，拒不向房东按月支付本应由其交纳的租金。
海甸京海物业处有关负责人表示，他们在未能如期未收到林照东公司缴纳房租的情况下，只能收回铺面或者直接向实际使用商铺的个体户另外收取租金。
除了陈海杰外，林照东以“二房东”身份卷走多位个体户巨额租金、拖欠房东租金的情况，在海口龙昆南路、海秀西路、西沙路等路段铺面也同样出现。而这些个体户的经历，也得到上述路段铺面房东的证实。
林照东在与陈海杰等个体户签订租赁合同时，主要以海南金胜成益佳市集农业开发有限公司和海南袋鼠物业服务有限公司(下称“袋鼠物业”)作为租赁合同签署方，这两家公司法人代表均不是林照东本人，分别为何开丰和陆礼魁。
接受采访的个体租户表示，何开丰和陆礼魁原本为无业社会青年，且这两家公司均为无财产无股本金投入的空壳公司。记者查询得知，目前金胜成农业和袋鼠两家公司的法人代表名字均已变更为高和存;另外，金胜成农业公司已被海口市琼山区人民法院、海口市龙华区人民法院、海口市美兰区人民法院多次列为失信被执行人。
合同诈骗?
伪造房东授权书转租铺面 房东拒绝解释林照东作假
如果说陈海杰等个体户与林照东之间的问题貌似经济纠纷的话，那海南一商贸公司的遭遇更像是陷入一场精心安排的骗局。
今年2-3月间，该公司与林照东操控的袋鼠物业公司签订门店租赁合同，分别租用龙昆南路67号台湾大厦及海秀西路158号层商铺，计划用于经营便利店，签约期限均为5年，林照东及袋鼠物业公司在收取两处铺面租金及保证金共计63万元余后便消失。
该公司负责人陈先生介绍，林照东消失后，房东因收不到林照东的租金，遂提出要向实际使用铺面的他们收租，双方未能谈妥，房东就通过停水停电等方式逼迫该公司撤出，造成该司铺面承租、装修及商品损耗等经济损失近百万元。而此时，陈先生才发现，在签订租赁合同前，林照东声称取得了房东的两份授权委托书均系伪造。
林照东转租铺面，房东是否的确不知情?林照东又是通过什么方式伪造了房东的公章等做出了假的授权书?面对一系列问题，陈先生想不明白，他怀疑房东和林照东之间有串通。
当记者致电林照东，对方一直不接电话。而记者联系海秀西路铺面业主铭盛实业公司一陈姓负责人时，其表示他们与林照东之间的问题正在走法律程序准备起诉，不便对问题进行答复。
维权无门?
起诉空壳公司胜诉却没赔偿 警方认为是经济纠纷不予立案
此前，多家被骗个体户曾分别到辖区派出所报案，但皆被警方告知属于经济纠纷，应诉诸法律程序进行起诉。
2017年5月，海甸岛三东路京海物业铺面租户劲霸服装公司因租赁铺面纠纷起诉金胜成农业。海口市龙华区人民法院判决被告金胜成农业在一定期限内向原告劲霸服装公司支付38万余元违约金，但由于金胜成是一个空壳公司，名下及法定代表人名下无任何实质财产，至今无法顺利执行赔付，劲霸服装公司未收到违约金。
陈海杰等个体户们虽胜诉，但无法得到一分钱赔偿，这让他们感到，即使更多人起诉也于事无补，因为幕后操纵这两家公司的林照东不是法人代表，他仍逍遥法外。
今年9月初，陈海杰、杨燕华等多位个体户再次寄希望于公安部门，一起到海口市公安局报案。该局经济犯罪侦查支队五大队有关人员初步了解后表示，租户所反映的租赁合同纠纷事件发生分散，涉及多个辖区，出租人同为林照东且做法相似，但部分事件缺乏合同诈骗案件的构成要件，部分事件或可能是合同诈骗，这有待进一步收集信息调查核实。因此，对租户多次报案，警方至今未予立案调查，杨燕华等个体户在诉诸法律和寻找公安部门无果后，觉得维权无门。
行为人主观上明显具有非法占有他人财物的故意，客观上实施了利用空壳公司诈骗的行为，造成了十几位受害人的巨额财产损失，已经涉嫌合同诈骗犯罪
律师说法
林照东的行为导致多家商户受损，是否构成诈骗?
对此，海南富岛律师事务所王伟律师指出，根据刑法相关规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。这一系列表面类似租赁合同纠纷的事件频频发生，租户受害人众多，而一方当事人“二房东”林照东的做法非常“巧妙”。即：先用社会闲散人员的名义成立空壳公司，出高价向房东租下大量商铺，交纳少量的履约保证金。再以二房东的名义对外转租，转租的租金低于同类地段水平，以此吸引受害人。一旦收到受害人一次性支付的三年五年租金后就失联跑路。而受害人在提起的租赁合同纠纷案就算胜诉法院也因空壳公司没有资产无法执行，当事人去提起民事诉讼反而替对方掩盖了涉嫌犯罪的实质。
海南瑞来律师事务所陈建律师认为，要区分到底是经济纠纷还是合同诈骗，要看当事人林照东是否主观上具有非法占有租户的财物的目的，即林某是否从一开始就不打算或根本不愿意切实履行合同(例如故意履行一小部分合同造成假象)。其实，要查清楚案情并不难，到银行调查林某收到这些受害人一次性支付的巨额租金款项后的资金流向就能够找到有力证据。他建议受害人可将多起类似事件一并联名向市公安局报案，相信公安机关会重视，严格按照办案程序规定依法查处。此外，如果存在该立案而不立案的情形，报案人也有权向检察机关的侦查监督部门提出监督申请。
年收租上百万!广州回迁房包租婆 最土壕是哪个村?
广州拆迁一夜暴富的故事不断上演。
除了身家秒变千万、上亿，这些土壕们的房租收入，就能轻松秒杀上班族!
正如段子所说的那样，“嫁个杨箕佬，生活乜野都变好;嫁个石牌佬，有车有地楼又好;嫁个潭村佬，珠江新城值钱宝;嫁个猎德佬，日日数钱数到老!”
来来来，带你们围观一下，广州各个土豪村村民每月收租多少。(请坐稳扶好!!!)
潭 村
每月收租金2至10万元
国庆前，潭村的2072套复建房以高标准交楼，不仅电梯有冷气，每套配备厨房三件套(橱柜、消毒柜、抽油烟机)，南向的大户型甚至还可远眺珠江，相当豪气。
村民分到的回迁房数量也是相当吓人。
平均每户潭村村民都能分到200-300平，也就是可以分到三四套房，有的村民分到了20套房产!
由于分到手的房过多，目前潭村复建房已有很多房源放租。大部分不配家电的房源租金为80元/平，配家电的上到了约100元/平。
来看下放租单位的租金情况：
· 35平的一房单位，月租金约为3500元/月;
·64平的两房，月租金主要集中于6000~6500元/月;
·77~78平的小三房，月租主要集中于7000~8000元/月;
·96~99平的大三房，月租主要集中于8000元以上/月。
查阅了下资料，2012年改造前，村民房屋租金每月每平才15元左右，也就是说一套78平的单位，月租金仅1170元，但是改造后房屋租金到了8000元，翻了将近6番。
按照每回迁房200平计算，最少的村民每月租金也有2万，多的则高达10万元!
猎 德
最豪的20套房，户均月收租五六万
说到暴富的城中村，猎德村怎么都不能落下。
作为曾经天河最穷的城中村，猎德村自2007年启动拆迁后，一举晋身为CBD地段新贵。
2010年回迁，许多村民分得多套回迁房，拥有11套房属于中上等水平，最多的有20多套。按照套均100平来算，当时珠江新城的均价已经达到了5万元/平，一夜间资产过千万元。
而这6000多套回迁房，除三分之一村民自住外，其余的4000余套用于对外出租。
回迁当年，租金一房单位约为2000元/月，两房约为2600元/月，三房约为3300元/月。
如今，租金已经大不相同，以两房为例(月租5500元)，比2011年已经上涨了111%。
· 一房带家具电器的，月租金大约是4600元;
·二房月租金从5000-5500元不等;
·三房、四房租金分别是5600-7000元、7500元以上;
·四房单位，因为是南向望江的大户型，月租金是13500元。
虽然租金上涨了很多，但是猎德村的月租金比周边商品房要低800-1000元，正因为还有租金优势，仍然很受白领租客青睐。
杨箕村
户均4套房，土豪月收租五六万
去年5月，杨箕村首批复建房交付使用。紧接着10月份，杨箕村筵开1500围摆万人入伙宴，一时成为全广州的焦点。
杨箕村万人盛宴
查阅报道，杨箕村 1496 栋被拆迁房屋的回迁人共分配到 4032 套安置房，面积从 32 平到 118 平不等，平均每栋(户)房屋的回迁人分配到4套安置房。
重点是，有的人家里原来居住面积比较大，回迁改造后分到了十多套回迁房。
当时，回迁房旁边的富力东山新天地，售价达5.6 万/平，如果按这个价格来估算，杨箕村的村民户均坐拥1000万的资产了。
房价高，房租当然也不低。
这里45平米的回迁房单间租金到了3500元，两室一厅的月租约4000-6000元。也就是说，房租前后相差了10多倍。
按照平均每户4套两室一厅的水平计算，杨箕村村民每月收租2至3万妥妥滴，那些拥有10套房产的土豪，则每月能有五六万租金入袋。
琶 洲 村
有人分到上千平，月收租6万
相比之下，琶洲村的包租婆、包租公们就更土豪了!
2014年琶洲村回迁，项目户型多达27种，面积从一房至四房不等。
当时平均每户村民都能分到200-300平，也就是可以分到三四套房。最多一户村民可以分到上千平的面积，相当于二十多套两房单位。
在6000多户回迁房中，村民自住房占40%，约2500套左右，3500多套对外出租。
改造前琶洲村的住宅租金常年维持在10元/平上下，改造后，租金升至50元-60元/平，公寓最高可达85元/平，增长达到原来的5倍。由于靠近琶洲会展中心，在广交会期间，单间日租金更是涨到了400元左右。
最土豪的村民一个月光是收租就收入袋五六万!
二房东趁机入场
当地村民当甩手掌柜
回迁房如此受欢迎，想分食“蛋糕”的人便争相涌来。
其中，最典型的要数“二房东”。
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猎德村、琶洲和杨箕村都活跃相当一部分“二包租”公司，他们看中村民怕麻烦的心态，比市场价低几百至1000元/月的价格签下多套房屋，配齐房屋家私家电，再快速转租出去，从中赚取价差，且负责出租房屋的日常维护管理，村民可以当“甩手大掌柜”，坐享固定租金。
拆迁户一年光租金收入近百万
这么一盘点，你不难发现，这些土豪坐在家收租，一年都比你上班打工挣钱多得多!
有位猎德村的土豪，手中有12套房，一房和两房户型占9间，还有2套三房单位和1套江景大宅。他自己住了那套望江大宅，其余的拿出去放租。基本一年可以光收租金就差不多50多万元。
夸张的是，这样还是猎德中上水平，听说名下有二三十套房的大户，一年租金收入可近百万元，是真金白银的真“土豪”。
不止租金!村集体物业每年分红几十万
你以为这就是全部了吗?
NONONO!除了收租，很多村民每年还有分红!!
近两年来，猎德村村民每年的分红人均可以达几十万。
琶洲村改造，集体物业由原来建成的6万多平增加到改造后的26万平，按2万多元/平的单价保守估算，村社集体物业资产价值高达50多亿元。经营良好，村民分红也比改造前翻升数倍。
土豪的生活日常：饮茶聊天收房租
一夜暴富后，村民的生活也相当有品质。
年纪稍微大一点的，提前进入退休生活状态。除打理出租屋外，大部分时间都打发在喝茶聊天打麻将上。在猎德街口和公园内，打牌、下棋人数众多，异常热闹。
年轻一点的“拆二代”，开着豪车打工很常见，更是成为了婚嫁市场的“香饽饽”。
如何成为一名二房东——二房东真实成长记录
在上海，如何成为一名二房东——二房东真实成长记录(连载)
(一)
最初入这一行，原因很简单，这是一门稳赚不赔的生意。
一套房子赚什么钱?
如果是分割房，水电是大头。
分割房从房东拿房成本很高，因为很多房东不允许分割，担心群租。
所以想突破房东这个心理底线，就要加钱。
房租的成本和装修的成本单凭收取租客租金是赚不回来的，最起码前两年是赚不回来的，但是把电费涨至一元一度，水费一个人20元，这就是一笔庞大的利润，第一年就开始盈利。
我只做整租，不做分割。
因为分割被拆除的风险很高。
分割房的装修费很高，加上空关期(房子租不掉空置期)，对于拿房数量只有几套的二房东，拆掉一套分割房，未来两年基本白干了。
所以我只做一房一厅，整租。整套从房东拿来，整套转租出去，随着时间延长，房租上涨，赚取利润差。
整租房唯一的风险来自两点：一、房东违约;二，空关期。
事实证明我是对的，随着上海对租房需求量越来越大，仅有的风险也随着后来租金不断高涨弥补了。
为什么我不拿两房一厅出租?
租两房的基本都是夫妻，或者是几个大学生合租，也有两对夫妻合租。
如果是一对夫妻租两房，肯定是带有孩子的，居家过日子，在上海这种高消费的城市，日子是算计过的，所以利润差不大。
几个大学生或者两对夫妻合租，说白了，就是没钱，这种人钱很难赚到。
三房我为什么不拿?
租房市场也是随行就市，五年前，房租不高的情况下，一对夫妻可能会租个三房，一间作为书房，但是现在房租高涨，有这么奢侈想法的人已经买房了。
三房现在有些地方允许三〸一。就是客厅可以隔开，但是即使管理部门允许了，多一间房，人数增多了，会扰民，邻居也会投诉。
很多房子被投诉，并不因为扰民，而是邻居觉得隔壁房东能多出一套房子赚房租，心里不舒服，就要找事。
当然也有一个居住环境问题，租房的人和自己买房的人心态不一样，租房的人在生活习惯上很随意，
任性，毕竟不是自己的房子，垃圾，噪音什么的不讲究，也会给邻居带来困扰，引起纠纷。
一房一厅的出租率最高。
一套房子，前两年的涨幅不大，第一年到第二年涨幅大约在一百到三百左右，百分之八，最高到十，我指的是实际涨幅，不是到中介公司的挂牌价。
但是到了第三年，就开始暴涨。
很多房东都觉得装修是吸引租客第一重要，所以在装修上花费很多钱，其实这是错误的。
吸引租客第一点的是地铁。
一般上海的地铁房有这么一个规律，离地铁最近的第一梯队小区，往往高大上，第二梯队就是老动迁房。
拿房规律是先拿第二排老动迁房，因为较为便宜，很多房东都是老人，没有精力去装修，也没时间管理，所以你只要把安全性说的到位，租金可以压的很低。
房东心态一要赚钱，二要安全。
如果拿了三套第二梯队老房子，利润差稳定，我就可以从离地铁最近的第一梯队拿一套一房，因为离
地铁越近，拿房价格越高，房东也不傻，知道自己的房子好出手。
所以拿房成本高，但是转租出去价格也高，但是能接受的起高房租一房一厅的客户不好找，空关期时间长，品味也高，所以装修成本也要提上去。
所以拿房比例是第二梯队三套一房一厅，第一梯队一套，比例3:1.
我拿的地铁房，极大控制装修成本。
装修工人是找路边年龄大的老师傅，这类老师傅装修经验丰富，但是年纪大了，雇佣的人少，所以收费便宜，但是专业。
他们往往拿到钱后，再找一个帮手，效率很高，在租房市场，时间就是钱，如果你和房东谈了一个月
的装修期(装修期是不用给房东交房租的)，师傅如果只用了三天做完，那你省下了27天，再用7天
租掉，你就白白赚了20天钱，因为装修期是不用给房东交房租的。
不要相信什么装修需要两三个月，装修时间越长，你会觉得给师傅的工钱越划算，其实很多装修干了
没几天，师傅就去干别的活儿了，装修贵在工钱。
简单的批白墙就行。
在软装上下点功夫，比如窗帘，我喜欢用素色或纯色，窗帘是从批发市场拿的废料，在窗帘市场，很
多摊位前都有一个纸箱，里面装的是裁剪剩下来的布头，很便宜。
厨房装修，别谈什么整体厨房。做个简单厨板，上面放上防火板。围着煤气灶的墙面铺瓷砖，高度到
上面抽油烟机，这块区域容易烟熏，影响以后租价。
厨板刷白，整体效果素雅，干净。
厨房吊灯温馨点，灯罩颜色蓝色或红色。一个房间要有一个设计亮点。
卫生间只在淋浴头可以喷射到的地方铺两米高瓷砖，长度是淋浴房的长度，这片区域容易有水渍，影
响出租率。
其他地方刷白，设计好洗衣机位置，防水要做好，这两点是关键。
客厅是休闲色沙发，选择几个有亮点靠垫，点亮屋子。灯没必要买高大上几百元的，灯罩选择上有亮
点，但要配合沙发靠垫颜色。
卧室在床上铺好床单，颜色要和家具搭配，租客签完合同，把床单收走。
床单是个很重要环节，这是和窗帘，家具相互搭配的，租客进房间来第一眼感觉很关键，决定了他要不要租这间房子。
首先客户愿意来看这套房子，说明地段他是接受的。看房子第一眼感觉是决定要不要租下来。
第一眼感觉如果达到喜欢，非常喜欢，租金他不会过于坚持讨价还价。如果房东把租客的需求降低到
只是一个睡觉的地方，租金会压的很低。
喜欢才是付钱的理由。
(二)
我一般拿的老房子多。
而老房子是别的二房东所遗弃的。
他们盯着新动迁小区。二房东三件宝：工具包，电动车，账本。
为什么他们遗弃老房子?
第一老房子装修成本高。以前的老房子在户型设计上不合理，很难做分割。
第二都是老街坊，老邻居天天议论，挑事儿。投诉多。
第三房东老人居多，说白了，有些老人耍点无赖很难缠，老人一是怕死，二是贪财，房
价涨了，心理就受不了，年轻人还讲究对个脸面，讲个规矩，老人不跟你来这一套，
我签过一套房子，签了十年，老人签完合同，仰天长叹：我还能不能再活十年。我一
看，坏事了。
果然，第三年房租大涨，老人说心梗了，要收回房子，我还没反应过来，他自己跑到房
子，要租客和他签合同。你打官司，即使赢了，他也天天堵门。
第四，老房子即使装修好了，出租率不高，租客也要看看周边环境，从租客进小区大门
第一刻，就开始给房子打分了，小区环境老，出的租金低，楼梯里都是杂物，你房间装
的富丽堂皇像宫殿，对比太大，白装修了。
所以老房子是二房东遗弃的。
我要。
我拿的一套老房子，刚进门时原租客正和房东吵架，房东说原租客把家具给整坏了，要
扣押金。
我给房东说如果租给我，床我赔了，房东眼睛一亮，提出租金1900，其实市场挂牌价才
1500，还还价1300就可以。
房东说第一年月租1600，前三每年加100，后两年加200.
我同意，但是付款方式要前两年1400，前面少的钱，平均摊到后三年，五年房东到手
总钱数不变。
房东同意了。
实际出租是第一年我2200租掉了。第二年2600租掉了，第三年3400，因为是老租客续
租，第四年不变3400，第五年3900.
这就是两种不同的思维方式。
房东算账算的是起始价高，就是第一年只要价格高，以后每年在第一年起始价上累计就
高出不少。
我算账算的是第一年和市场价相差不大，我不盈利，只能利用空关期赚钱。
因为空关期我提出的是要装修，不能出租，所以不用付给房东房租。
我提出了三个月空关期。讨价还价房东给了两个半月，因为我出价高，房东不敢太压时间。
其实我一周就把房子装修好了。花了两周租掉，给中介付了一个月租金作为佣金，市场
价是百分之三十五，但是我赚五年的钱，为什么不让中介赚一个月的钱。
扣除装修一周，找租客两周，给中介一个月佣金，两个半月空关期，我赚20天空关期租金。
装修成本第一年收回。
第一年我赚20天租金。
很多人看不起一年才赚这点钱。
首先第一年我什么都没干，其次成本收回来了，后四年我更什么都不用干，零劳动成本。
为什么我出房价格比房东高?
第一因为装修。
第二我给中介承诺租出去房子佣金给的高，实际如果租掉，我是不给中介付佣金的，但
是我不进公司签合同，这样中介拿的更高。
很多中介不满意，但是我拿房不计较价格，他们更愿意和我合作，因为拿房佣金高，我
看中的是后几年利润，所以拿房我不计较价格。
第三，租客如果到期不续租，一般规定是一个月提前说。但我合同签署必须提前三个月
和我说明，允许看房。这样我的租客选择率就多了两个月，也就是多了两倍租客。
第一年还有一笔隐形利润。
如果租客退房，提前三个月配合中介带租客看房，感觉天天看房很烦，就会提出提前搬
走，那么剩余租金退还，押金不退，这样我第一年又多赚了一个月。
如果租客坚持租到合同期，但是中间肯定有赶不来配合中介看房的情况发生，这样就给
了我一个理由。
不要小看这一个月押金扣除。因为在最初出租时，谁也无法预料到什么时候出租掉，这
中间损失如果超过一个月没租掉，就要降价，甚至降低到拿房价。
所以这一个月押金是平衡第一年收人很重要的环节。
解除合约要提前三个月配合中介看房，这就是租房合同中的一个陷阱。
我当初是八千元起的家，第一套房子是房东签了六年。毛坯房，房租2000元。我付了
6600房租，交三押一，还剩1400元。
我提出押金要晚三个月交。
我拿着1400找到装修师傅，装修费总共是9千。给了他600元入场费买料入场，装修到一
半，又给了他800.装修完我说要一个月看验收质量，装修师傅不同意，我说没钱，租掉才有钱。
一开始我挂4100，租不掉，降低到3500才租掉，付完装修费，房东押金，连买家具家电
钱都没了。
我给租客提出，按照你喜欢的标准去买家具家电，租客出钱，在下一季度房租中扣除。
很多人会提出疑问，租客会不会报花账，不会。
因为租客吃不准这么大方房东是什么来路，担心事儿做过了，会引起纠纷，打水漂了。
前半年就这么平稳过度了，我和租客签的合约是交租金要提前十五天，一般制式合同约
定是提前7天。我越早拿到租金，现金流滚得越快。
我和租客维持很好关系，但是一开始签合同时我很严格，租客入住前检查房屋设备，如
有不能正常使用我来维修，如果入住后，所有维修我不管。
但是租客入住后，真有问题，我让租客找人维修，我出费用，给他一个意外惊喜。
过年租客一般都回家，我当月再减去二百租金。
和租客维持好关系，即使房东违约，租客也会坚持和你签的原合同。
而且加租很方便，加的也高，不会讨价还价。
很多时候都是租客主动提出来加租，好的租客要保留，不要去搞事。
很多时候先做到位，比对方提出来强，我和房东也是这样，即使合同签署的是几年不
变，但是房租市场行情涨了，我也会主动给房东加租。
我赚到了，也让你赚到。
不然你知道房东看到上涨的租房市场，每日每夜睡不着，天天琢磨会怎么对付你。
钱要赚的风平浪静。
(三)
很多人会疑惑，为什么房东自己的房子不好租，二房东那么多房子都能租掉?
第一是出租渠道。
二房东在网上不停的发布出租消息，付费那种。
和中介互动，私签二房东房子，不用进公司账，佣金拿的快又多，所以第一时间推荐的肯定是二房东房子。
劫客，在动迁房小区，只要中介带租客进来，就会被二房东尾随，私自找租客推荐。
第二，租房思路。
原房东的房子分三类。
第一类是老房子。租客除非价格便宜到白菜价，才会勉勉强强接受。
第二类的是装修非常好，专为出租用的房子，这类房子装修上是比较讲究，但是在家具
上多是二手市场旧家具，二手家具除非仔细挑选，否则和房屋装修不协调。
房东因为在装修上花了很大成本，对方房子期望值很高， 所以租金高。
能接受这类租金的租客品味比较高，面对装修好，家具二手，和房间装修风格不搭的房子接受不了。
租客租房费用是月收入的三分之一左右，除非你的装修能让租客喜欢，否则租客很难超出预算。
第三类是家居类出租，房子原来是自己住的，保养得不错，现在出租，这类房子的特点就是干净，装修，家具都是实打实的材料，居家特色浓厚，但是缺乏设计感，更生活化，这类房子的出租，往往是依据地段可以租个好价格，失去地段意义，出租价格一般。
二房东的房子是偏向设计化的。
同样的从二手市场买来的家具，但是先前在装修房间的时候，已经风格化了，比如偏向温馨，秀气，在墙面设计，软装设计上就已经显现出来，后来的家具尽量和装修风格保持一致，租客进房间第一眼，感觉很舒服，出租成功率很高。
第一眼，租客进屋的第一眼很重要。
原房东如果想改变这种局面，不需要大休整，只要在窗帘，灯，这两个物件上做改动就行，窗帘颜色，或者灯罩颜色，选择颜色跳跃，鲜亮清新，就可以改变整个屋子的风格。
房屋的细节功能性做一些小改变，增添一些挂钩，比如门后挂衣服，卧室墙上挂钩，卫生间挂钩，增添一个简易的储物架。
挂钩和储物架，对于行李众多的租客，是一种方便，实用的心理暗示。租客是带着两种心态走进房间，一种是自己是否喜欢，一种是能否满足自己日常需求，如果你满足客户这两种心态，租客的问题解决了，事情也成了。
怎么让房好租，更好卖?
有些房子是要卖，但是不能马上卖出，这是 一个很尴尬问题，卖?需要一个时间，这段时间房子空着，租金在流失。
房子打算租两年转手卖出，装修什么标准?装修太好，装修费比两年租金高，租客又不爱惜，两年后烂装修还不如毛坯卖出去价高。
现在租房不好租。
整租搞不过白领公寓，里面台球，电影，吧台玩情怀，少男少女扎堆有故事有 氛围。
买家看房看的是第一眼，站在门口第一眼，决定百分五十。
房子感觉很重要。
公共空间构建很重要。客厅，阳台。
客厅就是脸。客户看的第一眼就是公共空间。
传统的客厅都是居家式，进门鞋柜，正面电视，沙发，餐桌。 阳台晾衣架。
能挣分的就是色彩，墙面干净。
解决好租又好卖这个问题，就是改变!
改变客厅风格。
不需要鞋架，餐桌，电视这种家居味儿很重的陈设。
客厅大空，中央放石膏雕像或书架，边角设置咖啡角位。
阳台设餐桌。晾衣架阳台推拉式放墙体外。
卧室一大白墙，重点在窗帘，衣柜。
衣柜沿墙做卡角衣柜，半边北墙，半边西墙，纯透明玻璃柜面。
卡角中央安壁灯。
衣柜最影响房间空间感，衣柜在每面墙宽度缩短，视觉上放大整个卧室空间。
窗帘淡写家居，素雅或粉青，英格兰格子都是加分。
雍贵华丽那是KTV。
随意搞个原木色床百年流行不过期。
总结的说，房子想卖高价，又避免租损，就往空间感大气，空余感发展，让买 家感觉买到了空间感。
以上装修省钱，多出了空间感，损耗的也是窗帘这些小玩意。
墙面破损贴点3D贴，6元一平，哪儿损贴哪儿，贴出个蒙梭里安艺术感。
协调租客看房，在签约时和租客说明：找个有钥匙进出电脑登记的中介公司，保证安全性，指定陪看中介，随时可以在租客上班期间看房。
看房的方便性是卖房的一个关键。
四
二房东一般都收哪里的房子?
第一，地铁房，拆迁房。
第二，地铁远一点的。离地铁越远，从原房东手里拿房越便宜，这些房子到手后就改造成分割，分的越多越赚钱，因为租住离地铁远的地方租客，都没钱，只愿意找便宜的房子，所以，薄利多销。
但，并不是所有房子都是分割越多越赚钱。
离地铁近，需求量大，价格就上去了，分割多了，反而不赚钱，因为空间小了。
所以，如果你有一套三房，怎么赚钱?
把客厅隔一间，三房变四房，三加一，有些地方管理部门是允许的。
这个时候租哪件就成为赚钱的关键。
先租朝北的一间，租客来时，把朝南房间和朝北房间价格报的差距大一点，相对租客就选择便宜一点的朝北。
朝北的一间因为不好租，所以先租出去，单个一间房间单独出租，叫单间。单间注重什么?注重挂钩，壁灯，衣柜，增大空间感。
挂钩、横架(在墙上的横板，可以放书，装饰品)可以让空间利用率提高。
镜子，一面镜子，视觉上提升空间感，同时满足租客需要，缺少这一面镜子，失去很多。
衣柜，做悬挂式，高出地面一部分，做个窗户式衣柜，下面放一个电脑桌，放心，不要觉得坐在电脑桌下太憋屈，租客都是躺在床上玩电脑，桌子是房间必须有的，这是一个感觉配置。
床头壁灯，不要小看一个灯，这就是租客选择你的单间的一个理由。
床头，很多人建议选择一幅画，可以，但是这幅画的选择很关键，太抽象，视觉冲击力太强，会打乱房子空间感，显得乱。
扇面画，是个不错选择，可以和壁灯搭配起来，在狭小的单间房，显出古典，温馨。中国人心里是有传统情结的，对于卧室，重静，能够满足这种心理暗示的，都是租金加分项。
想租金收的高，就要满足功能性(比如挂钩，横架) 和心理需求性，(扇面画，壁灯)。
不要把房子当成一个睡觉的床。租客也许这么要求，但是他心理诉求是大于这个基本需求。
如果你不知道怎么搭配房间，最简单的一点，全白，所有的都是白的，在小物件上，选择一个亮点，一个空间，只需要一个亮点。
除了地铁房，还有什么房子出租率高?
答案是：医院房。
我有一套房，在妇幼保健院门口，转租已经是市场高点，但是仍有二房东想从我手里再租下来。
他们的利润从哪里来?
他们做的是床位。
一房一厅，客厅两张床，卧室两张床，四张床，一张床一天80元，比宾馆低。
更重要，也是租客选择的最关键理由，可以做饭。
医院附近的房，做的是床位。和附加值服务，比如在房间里卖点卷纸，生活用品。
再专业一点说，你针对的是哪类病人。
每个长久治疗的病人，都有圈子，只要来了一个租客，就会给你带来一群租客，你是不缺租客的。
我去二三线城市考察过市场，最赚钱的就是医院房。
我一直想打开的是郊区市场，所以我在考察，实地研究，远郊房客户群体来自哪里，怎么提高房子出租产值。
因为现在很多客户投资买的是远郊房，因为远郊房交通，配套设施目前没跟上，所以房子空置率高。
拿房好拿，租金便宜，签的时间长。这些远郊房往往和大学城挂钩，只是距离或近或远，构成竞争的是附近的村民房，和临大学城最近的出租房。
五
我最初开始做的时候，问很多中介，既然有资源，为什么不自己拿房?中介的回答基本都是两个答案：
第一，每个月只赚几百元，没意思。
第二，没钱。
财富是累计的，最初的利润虽然小，但是如果能稳定的持久累计，就是一笔财富。
很多人都看不起最初前两年微小的利润差。
签一套长租房，和普租一样，交三押一。这笔钱并不多。
装修费并不高，一套老房子，如果能控制在半年之内利润差和装修费抵平，是最合理的，所以在装修上要压缩成本。
这个利润差是指空关期盈利和每个月差价利润差。
所以装修的成本控制很重要。
批墙有两种，一种是批墙，一种是滚墙，滚墙刷白是便宜的。
地板砖选择最好是高抛光大理石，面亮净，地板砖的选择和签约年限有关，年限越长，地板砖选择要耐用，大理石适合。
复合地板最多三年就会出现翘皮，踢脚线开裂，复合地板的优点是颜色选择多样性。很多人都说和装修师傅谈不下价格，那是因为你是按家装要求，如果你告诉装修师傅，按二房东要求，师傅会马上降下来价格。
因为二房东装修对质量要求不高，工序粗糙，工期短。
简单一句话：按二房东要求装修。就能把装修费降下来。
很多事都是一层纸的关系，捅破了，就没什么复杂。
用很复杂的道理去说明一个简单的道理，那不叫人才，叫口才。
在租客交完三个月租金后，再交给房东，中间有三个月资金闲置期，也就是说这三个月内租客的租金可以用来再投资，或者理财。
也可以拿下一套房子，像滚雪球。
二房东的房子一般都要签5年以上，问题是房东怎么会把一套房子签那么久?
每套房子都可以长签，问题在房东有两个思维障碍。
第一，房东觉得签给二房东就是群租，群租会带来麻烦。
第二，房东觉得未来租金不好把握。
所以和房东谈的第一个重点是安全，具体落实在居住人数上。
房东是很相信合同的，所以要把这一条签署在合同上。
而实际是不可控的。因为居住人口可以分为长居人口和临时居住。
简单的说，合同上写好限住两人， 但是如果租房人数增加了，房东拿合同说事，二房东可以说这是临时过来居住。
房子的安全性体现在家电的使用性。
最常见的是淋浴热水器设备，所以家电选择上热水器要从商场进货，有正规出厂单，安装单，以便租客出现问题，比如淋浴时触电，转化解决方。
洗衣机长时间和水电打交道，也通过商场购买，有正规发票，以免出现租客使用不当产生问题。
空调用二手的，价格便宜，风险性为零。冰箱在网上买，价格便宜，考虑体积大小。
对未来租金的把握房东是无法预测的，但是二房东心里是有数的。
一房一厅在五年内从第一年的2300左右到五年后超出5500的概率不是很大。最多在四千左右。
成本费用第一年在装修费(含家具家电)和空关期，中介佣金。
以后四年，能够合理安排好租客续租，基本就是零成本。
原房东不是专业做这个，无法预估出，稍微理性点的按每年涨幅百分之十到百分之十五，这个涨幅是建立在第一年基础价格上。
所以原房东唯一能做的就是抬高基础价格。这个意义不是很大，因为基础价格再高也只是参照第一年的市场价。
和房东谈房子，三房最好谈。
因为三房很难出租，居家租户用不了。一般都是租给做宿舍和同事合租，租金收不高，麻烦事儿多，还容易给邻居造成干扰。
其实三房最好出租。
三房作为单间一间一间出租，房东怕麻烦。
解决途径可以作为女生专租。
只限女生住。
这种专租租金要高出普通单间很多，很高，因为市场需求大。
打开租房网站，很多合租都要求仅限女生。
租客客源是不发愁的。一个女租客，光同伴就可以租满。
管理起来也很简单，给周边邻居也减少干扰。
主观的去想象问题，一会儿把担心的问题扩大化，一会儿又过于乐观的想象的很美好，患得患失，没什么意义，有问题解决问题才是唯一途径。
抖音
小程序
