去年十月，翠花预感市场寒冬的来临，过去这十个月错综复杂的政治、经济环境都传导到了写字楼租赁市场，算是让许多写字楼租赁从业者第一次经历了看不到头的低谷。降租金再也不是避而不谈的敏感话题，加佣金也是业主的重点工作，手上握着一两万方的空置根本不觉得丢人，还可以美其名曰“调整租户组合”。被动调整，也是调整的一种。
如果你的工作需要有一份年终总结，而你也不担心下一个季度你的岗位会出现被动调整，现在应该是提笔的时间了，毕竟今年的总结难度很高：往年的总结可以夸得很直白，出租率提升了多少，租金提升了多少，引进了哪几个好客户。今年，想要找点吹捧自己的工作，角度可能会相当刁钻难找了。也许，调整租户组合能算是一个。
每个大厦在开始租赁工作以前，都会有一个租户组合定位的PPT，里面详细的规划了主要的租户行业分布，各个行业的占比情况以及可能的核心租户。这个报告简单到顾问公司花十分钟就能做出来，金融+专业服务业+科技+其他，45%+25%+25%+10%的配比，误差不超过10%。市场差的时候连租户都没有，谈什么租户组合?所以租赁过程中，一定还是见招拆招来者不拒，租户组合全靠运气，宝都压在大面积。
翠花看了看一些标志性项目的大面积租户：
悖论一：大面积租户行业与甲级写字楼
翠花简单研究深圳使用甲级写字楼的企业，不难发现金融和科技确实占据绝对的主导地位。但不同于北京上海，深圳的金融企业作为写字楼租户，以民营中小型金融企业为主的，面积稍大便会被政府提供总部用地盖楼，大到像平安、招商银行，小的如中山证券、第一创业证券都有自己的大厦。
因此，大面积租户往往是快速发展中的科技企业，政府还来不及奉上产业用地。
这类科技企业的用户画像很简单：南山科技园、高办公密度、休闲服装、加班与外卖……
这样的科技企业与传统甲级写字楼显得格格不入，这里没有谁更高大上，但放在一起总觉得彼此的不适应。
也许甲级写字楼在产品设计之初，就应该考虑到深圳市场情况，满足科技类企业的使用习惯?
也许是租赁团队租赁阶段更加慎重的选择，避免租户在电梯里相互看不爽的尴尬?
悖论二：大面积租户与租户组合
当我们说起租户组合，除了要有好租户，还有好组合。
做过商业招商、写字楼招租，都有一个“主力店”思维，在写字楼租赁行业里，这些核心租户的面积越来越庞大。
当然，大面积企业在这样的市场里，显得弥足珍贵，特别是大面积的科技企业，他们以超乎行业认知的速度进行扩租，似乎给了每一位参与者打一剂兴奋剂，中介代理们拿到的是高额的佣金，业主们拿到的是快速的出租率提升。
但在运营周期里，超大面积租户不但抢占大厦公共资源(logo)，享受大厦超额租金优惠，续租的时候还把业主方折磨的不成样子。
也许，真正检验租户组合的标准，要是拿掉大厦最大面积的租户，还剩下什么?
文章来源于微信公众号楼谋
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