‌2025年郑州商业地产发展报告：多中心格局下的机遇与挑战

‌一、市场总体格局：供需重构中的新平衡‌

1. ‌存量规模‌
   截至2025年一季度，郑州优质写字楼存量突破518万㎡，零售物业存量超700万㎡，形成全国新一线城市中规模最大的商业地产市场集群。

2. ‌价格走势‌

   • 写字楼平均租金降至79.69元/㎡·月（同比下降7.2%），核心区域与非核心区域价差扩大至2.5倍‌
   • 零售物业首层租金环比下滑3.8%，但核心商圈仍保持4.5%的逆势增长‌

3. ‌需求特征‌

• 专业服务（占比32%）、金融科技（25%）、TMT（18%）构成写字楼三大主力需求‌
• 零售业态中餐饮（41%）、新能源汽车体验店（19%）、跨境免税（15%）成增长引擎‌

‌二、核心区域价值分化图谱‌

‌（一）郑东新区：枢纽经济与总部经济双轮驱动‌

1. ‌高铁站东广场‌

   • 绿地双子塔、楷林IFC等标杆项目空置率降至12%，集聚顺丰华中物流总部等枢纽型总部‌
   • 郑东万象城开业后日均客流突破8万人次，带动周边租金溢价15%‌

2. ‌金融岛板块‌
   入驻率突破85%，中原银行、平安资管等机构包租整栋楼宇，形成“金融+法务”生态闭环‌

‌（二）金水区：商贸服务升级样本‌

‌（三）新二七广场：城市更新试验场‌

• 380米“中原之巅”超高层启动全球招商，规划建设跨境电商直播产业园‌
• 保留德化街历史风貌，打造“民国风+元宇宙”沉浸式商业街区‌

‌三、新兴增长极：产业逻辑重构空间价值‌

1. ‌龙子湖智慧岛‌

   • 华为鲲鹏生态创新中心带动算力产业集聚，研发类企业租金补贴达30%‌
   • 永和中央广场实现“实验室-中试基地-量产车间”500米产业闭环‌

2. ‌北龙湖科技新城‌
   聚方科技园GLP实验室获CNAS认证，生物医药企业享受设备共享补贴‌

‌四、未来三年关键趋势‌

1. ‌供应潮冲击‌
   2025年预计新增商业体量69万㎡，高铁站东广场、金融岛将成主要供应区‌

2. ‌智慧化转型‌

   • 5G楼宇管理系统覆盖率将超60%，能耗管理效率提升40%‌
   • 零售物业AR导航普及率达75%，消费者停留时长延长28%‌

3. ‌政策变量‌

   • 房地产交易税或提高至5.3%，倒逼商业地产运营模式创新‌
   • 拟出台《商圈分级管理办法》，建立差异化考核体系‌

‌五、挑战与应对建议‌

‌结语：在国家中心城市战略驱动下，郑州正通过“枢纽赋能+产业导入+智慧升级”三重路径，重塑商业地产价值逻辑。核心区极化效应与新兴区特色化发展并行的格局，将持续释放中原城市群的经济势能。