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写字楼空置率上升,联合办公是否真的会成为写字楼的去化主力呢?

2019-06-09
空置率一直是写字楼的老、大、难,但也有相关业内人士表示,租金下跌,空置率上升,对于写字楼市场来说是低谷,但对急需布局更多优质产品的联合办公行业而言,或许是新一轮机遇。

其实,早在 2018 年年中,克而瑞就已预测到这种趋势。《克而瑞共享办公二季度报及 2018 上半年分析》曾对 2018 年联合办公的变化趋势做了研判,其中一点就是进军地标,联合办公核心价值向物理空间方向转移。但联合办公是否真的会成为写字楼的去化主力呢?这恐怕尚存疑虑。



写字楼压力山大


从空置率的数据中,不难看出写字楼的去化压力之大。拉长视线,我们可以发现这种压力比想象得还要大,而且,它可能是长期的。

据 CAIC 不完全统计:未来 5 年,写字楼供应量超 3380 万 ㎡ ,占现有存量的 55% 。深圳、武汉、厦门、南京、长沙、青岛、沈阳等 7 座城市未来 5 年的新增供应规模接近或超过现有存量,办公租赁市场将面临严峻挑战。

但另一方面,办公物业的销售却日渐乏力。截止 2018 年三季度,一线城市办公物业销售面积约占存量的 10% 。通过销售可以消化新增供应部分,但对库存的消化作用有限。

此外,2018 年地方新出的租赁政策中,大多都涉及到办公存量改性为租赁公寓的条款。不过,文件中只提到鼓励办改租,缺乏进一步落地的改建项目标准、要求、流程、支持政策等配套文件,导致办改租实际实施效果不佳,这无疑也进一步加剧了写字楼的去化压力。

联合办公占领写字楼?


那么,写字楼的空置率问题该由谁来解决?在克而瑞地新引力看来,联合办公扮演了重要的角色,尤其在一二线城市。

北京和上海联合办公运营面积占写字楼存量比重分别为 14.1% 和 16.1% 。可见,联合办公已成为重要的办公新业态和新模式。截止 2018 年三季度,全国甲级写字楼租客排名中,联合办公名列第四,成交面积占比达到 8.6% ,已成为甲级写字楼重要的去化力量。在二线城市中,联合办公的去化作用更强,比重接近 10% 。

从新增空间来看,2017 年甲级写字楼项目数量仅 24 家,约占总量的 20% 。2018 年,这一数字飙升到了 183 家,接近 70% 的新开空间都位于甲级写字楼。

不可否认的是,联合办公的确因其天生优势给写字楼带来一些希望。例如,为行业注入了灵活租赁、拎包入驻、共享社群、企业服务等运营新理念,不仅覆盖了传统写字楼忽视的中小微客群,也提升了办公空间的运营价值和租户体验。

但对于进驻写字楼的热情,各家联合办公企业表现的各不相同。

克而瑞地新引力研究显示,2018 年,联合办公企业 ALTAS 寰图和 FUNWORK 的新增项目全部位于甲级写字楼内,可以说它们是 2018 年最爱甲级写字楼的联合办公企业。另外,梦想加氪空间甲级写字楼新开联合办公项目占比也都高于 90% 。从绝对数量来看,氪空间和梦想加是当之无愧的状元和榜眼,2018 年它们分别在甲级写字楼新开 26 和 21 家联合办公空间。相反,米域和 P2 对于甲级写字楼的热情似乎没有那么高。整个 2018 年,米域仅有 1 个项目位于甲级写字楼, P2 更是为 0 。这两家企业更偏向于改造其他类型的存量资产。

联合办公与写字楼,到底谁拯救了谁?


联合办公进驻甲级写字楼的意图显而易见,其中很重要的一点就是提升逼格。

过往联合办公空间多承租乙级写字楼、厂房等物业,通过装修改造和服务升级,实现物业的价值提升。好处在于承租成本相对低廉,利润空间更有保障。缺点是很长一段时间里,联合办公被贴上了 Low 的标签。

2018 年,联合办公品牌纷纷进驻甲级写字楼,这无疑有助于联合办公撕掉矮穷矬的标签,满足草根企业在甲级写字楼办公的需求。

对于写字楼来说,提升体验,实现有效吸租不仅是其本意,也是应了写字楼未来的发展特征和趋势。

多元化


随着租户的年轻化,原有单一形式的写字楼已经逐渐不能满足人们的办公需求。为了着重吸引年轻化、拥有创造力和团队协作能力的人群,写字楼正不断向绿色健康、空间自有、配套齐全的方向发展。



办公空间共享化


提高空间的利用率,让办公室变成更为高效的办公场所,或成写字楼运营的主要目标,及解决当下空置率过高的有效方法。未来写字楼规模或将逐渐缩小,倾向于发展成高含量、高协作性的可变空间,而这种高效的办公场所可以为不同的工作模式、工作情况提供差异化的选择。

可见,联合办公与写字楼是各取所需。

但是,进驻写字楼,对于联合办公企业而言并不容易,等待它们的是更高昂的承租成本、受压缩的利润空间和待提升的运营管理能力。联合办公之所以成为甲级写字楼的去化力量之一,很大程度上是资本推动的结果。

克而瑞地新引力与业内人士的沟通结果表明,深层次的原因并不明朗,目前也尚未看到在甲级写字楼盈利的联合办公企业。

2019 年联合办公发展趋势预测


克而瑞地新引力推出的《 2018 年共享办公年报》对 2019 年联合办公的发展趋势做出了预测,主要包括以下四大变化:

行业竞争将进一步演变为生存绞杀


优客工场WeWork 中国、氪空间三家 2018 年最受资本青睐的联合办公空间,在 2019 年受资本市场的推动将进一步加快规模扩张速度。收并购、新开空间、价格战等仍将是 2019 年的主要扩张手段,且没有减缓迹象。尤其是价格战,若持续到 2019 年,原本可以实现盈亏平衡,甚至略有盈余的空间,也不得不面对一个两难选择:要么被拖入无休止的低价竞争当中,要么眼睁睁看着客户被其他空间挖角。生存压力较 2018 年更加巨大。

尽管在 2018 年 GCUC 峰会上,部分头部品牌已经做出反应,成立价格联盟。但是,树欲静而风不止,随着外部压力的加大,联盟的韧性将受到巨大挑战。诸多业界人士认为,未来联合办公市场将仅存 5 、6 家企业。2019 年,联合办公上演的生存绞杀必将更加残酷和血腥。

融资情况将从头部集中转向寡头集中


2017 年克而瑞监测到资本对联合办公的投资在头部集中,B 轮之前的融资金额占总体比重呈现大幅下降。2018 年,联合办公市场融资总额较 2017 年又上了一个台阶,但是呈现的却是向寡头集中。不计算 WeWork 的融资金额,优客工场、氪空间两家的融资总额占总体比重已经超过 60% 。优客工场和氪空间作为国内联合办公唯二的独角兽企业(估值超过 10 亿美元),融资能力已经远超其他空间。

目前,没有一家联合办公品牌已经实现自我造血,资本输血仍是空间能否生存的关键。2019 年,WeWork 、优客工场、氪空间会不会给其他空间喘息机会,是否会继续通过并购、低价竞争淘汰更多的同行?不论上述三家如何选择,对于部分空间而言,资本作用已将它们的生存权交到别人手中。

主力客群演变为工位需求 20 个以上的中型及大型企业中的灵活部门


2017 年,联合办公 80% 的客群仍是工位需求 10 个以内的小微企业。这类客户需求不稳定、支付能力低、自身生存能力偏弱,并不利于联合办公空间收获稳定的收入,而联合办公受资本青睐的一大原因是有稳定的现金流和潜在的其他盈利点。因此,无论自身发展还是在资本面前包装自己,主力客群转向工位需求 20 个以上的中型企业或大型企业的灵活部门势在必行。

2019 年, 10000㎡ 以上的大空间仍将层出不穷,进驻甲级写字楼的步伐也不会减缓。独立办公室将在联合办公空间中占绝对地位,移动工位产品将进一步被边缘化,演变为增值服务或「闪座」这类探索型产品。而且,为大型企业提供定制化服务也将在 2019 年成为联合办公品牌的必修课。

非寡头空间将加紧抱团取暖


2019 年联合办公市场的寒意胜于 2018 年。对于那些盈利能力尚可,但因种种原因融资进程缓慢的联合办公品牌而言,抱团取暖的重要性和急迫感高于 2018 年。克而瑞认为,抱团取暖远不止 2018 年 GCUC 峰会上的因价格战形成的「松散联盟」。众多优质的联合办公品牌应该更加紧密地联系起来,交流运营心得经验,互通租客信息,共享会员需求,共同创造新的会员价值。只有保持交流互通,秉持共享共赢的理念,非寡头的空间们才能在更加残酷的市场竞争中提升自己的生存概率。

至于当前耳鬓厮磨、相处火热的联合办公与写字楼,将来会有怎样的结晶,我们拭目以待。

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