青岛市南区香港路一带曾是青岛最先形成规模的CBD区域，2010年以前是青岛楼宇经济的翘楚。然而，随着城市的发展，市南CBD经历了两次重创，逐渐失去了昔日的辉煌。如今，市南楼宇经济面临着“美人迟暮”的困境，亟需寻找新的发展方向。
第一次重创：崂山金家岭的崛起
崂山金家岭以上实中心园区为代表，几乎以釜底抽薪之势抽空了市南区金融总部企业。这些企业出逃市南的核心原因是“楼宇陈旧、服务落后”，市南的楼宇形象与品质均不能与金融、总部类企业匹配。金家岭的现代化楼宇和优质服务吸引了大量企业迁入，市南的金融总部经济因此受到严重冲击。
第二次重创：市北青岛中央商务区CBD的成熟
市北青岛中央商务区CBD与市南紧密相连，但租金几乎是市南的一半。随着经济环境的下行，企业纷纷谋求降低成本，部分企业选择迁至市北。至此，市南只留下了一些规模不大、活力不足的中间型企业，楼宇经济的活力进一步减弱。
尽管市南区仍有海天、深蓝、海航万邦等优质楼宇，但在当前企业注册量日渐萎缩、头部企业相对稳定的情况下，重塑总部经济的形象十分困难。市南区的楼宇经济面临着严峻的挑战。
然而，华夏基石盘活中国银行旧址的案例为市南带来了一丝活力。市南区以平台招引的思路或许可以另辟蹊径，通过创新模式重新激活楼宇经济。
困境：
机遇：
基于以上分析，市南区楼宇经济的未来发展方向应聚焦于商旅价值和文旅基地的建设。具体构想如下：
青岛市南区的楼宇经济虽然面临着“美人迟暮”的困境，但通过聚焦商旅价值和文旅基地的建设，仍然有机会重新焕发活力。市南区应充分利用其独特的区位优势和旅游资源，打造复合业态的文旅基地，吸引更多游客和企业入驻，推动楼宇经济的转型升级。
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