写字楼买卖需缴纳的税费详解

一、卖方应缴纳的税费

1. 增值税
   • 一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的写字楼，选择简易计税方法时，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。例如，某公司于 2015 年购入一栋写字楼，购置原价为 500 万元，现以 800 万元的价格出售。则应缴纳的增值税为：(800 - 500)÷(1 + 5%)×5% ≈ 14.29 万元。
   • 一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的写字楼，选择简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5% 的征收率计算应纳税额。假设某企业自建的写字楼成本为 600 万元，现以 900 万元出售，应缴纳增值税为：900÷(1 + 5%)×5% ≈ 42.86 万元。
   • 一般纳税人转让其 2016 年 5 月 1 日后取得（不含自建）的写字楼，适用一般计税方法，先以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照 5% 的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。例如，购入价 700 万元，出售价 1000 万元，应预缴增值税为：(1000 - 700)÷(1 + 5%)×5% ≈ 14.29 万元，申报时按照一般计税方法计算销项税额并抵扣进项税额后缴纳剩余税款。
   • 一般纳税人转让其 2016 年 5 月 1 日后自建的写字楼，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用，按照 5% 的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。如自建成本 800 万元，售价 1100 万元，应预缴增值税为：1100÷(1 + 5%)×5% ≈ 52.38 万元，申报时按一般计税方法处理。
2. 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
   • 这三项税费是以增值税为计税依据。城市维护建设税税率根据所在地区不同分为 7%（市区）、5%（县城、镇）和 1%（不在市区、县城或镇）。教育费附加率为 3%，地方教育附加率一般为 2%。以上述第一个例子中增值税 14.29 万元为例，如果写字楼位于市区，城市维护建设税为 14.29×7% ≈ 1 万元，教育费附加为 14.29×3% ≈ 0.43 万元，地方教育附加为 14.29×2% ≈ 0.29 万元，三项合计约 1.72 万元。
3. 土地增值税
   • 土地增值税实行四级超率累进税率。计算较为复杂，首先要确定扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。例如，某写字楼经计算扣除项目金额为 600 万元，增值额为 800 - 600 = 200 万元，增值率为 200÷600×100% ≈ 33.33%，适用税率为 30%，则应缴纳土地增值税为 200×30% = 60 万元。（实际计算需严格按照土地增值税暂行条例及相关规定准确确定扣除项目和计算增值率）
4. 印花税
   • 按照产权转移书据，以合同所载金额的 0.05% 缴纳印花税。若写字楼买卖合同金额为 900 万元，则印花税为 900×0.05% = 0.45 万元。
5. 企业所得税
   • 企业转让写字楼取得的所得应并入企业应纳税所得额，按 25%（一般企业税率）缴纳企业所得税。例如，某企业出售写字楼取得收入 1000 万元，相关成本税费等共计 700 万元，所得为 1000 - 700 = 300 万元，应缴纳企业所得税为 300×25% = 75 万元。（企业所得税计算需考虑企业整体的收支情况及税收优惠等因素，此处为简化示例）

二、买方应缴纳的税费

1. 契税
   • 契税税率一般为 3% - 5%，具体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。例如，在某地区契税税率为 4%，购买一栋价值 1200 万元的写字楼，应缴纳契税为 1200×4% = 48 万元。
2. 印花税
   • 同样按照产权转移书据，以合同所载金额的 0.05% 缴纳印花税。如上述 1200 万元的写字楼买卖合同，买方需缴纳印花税 1200×0.05% = 0.6 万元。