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西安写字楼空置率持续走高 租金稳中有涨

2019-05-13

一季度,西安写字楼市场因新增供应的加大,使得空置率持续走高,但租金水平保持稳中有涨的趋势,同时相比较住宅,写字楼投资获得感不强,预计未来2-3年,随着各方面因素的增长,写字楼投资价值将会逐步显现。



一季度存量、新增供应双增


戴德梁行发布数据显示,今年一季度西安写字楼整体存量260.56万平方米,环比2018年度四季度有所增长;新增供应21万平方米,净吸纳量7.8万平方米,两者同比2018年一季度都呈现上涨趋势。

据了解,2019年第一季度,西安天安人寿中心、莱安中心T5的入市,为西安甲级写字楼市场带来超过20万平方米的新增供应,将全市甲级写字楼的总存量拉升至260.56万平方米。

从区域来看,西安城北、高新、曲江、中心城区及城南五大核心写字楼区域中,高新区存量最大共158.6万平方米,城北区域47.1万平方米位居第二,曲江区域存量29.7万平方米。

从租赁行业分析,一季度联合办公依旧迅速扩张,金融行业及教育行业的租赁也表现活跃。联合办公品牌WEWORK在中铁·第壹国际租赁了约5467平方米的空间;学而思租赁金辉国际广场1400平方米办公空间。

城北区域空置率最高达37.6%


值得关注的是,一季度西安甲级写字楼市场的平均租金94.5元每月每平方米,环比略有上涨。同时,受新增供应影响,全市甲级写字楼平均空置率31.3%,环比上升2.8个百分点。五大中心区域中,城北区域空置率最高,达37.6%。

经调查,近两年来,大量的新增供应使得西安写字楼市场整体空置率一直处于相对较高的水平,而未来三年市场仍将有超过160万平方米的新增供应投放市场,这将进一步加剧市场竞争,对租金和空置率都带来较大的压力。

戴德梁行西北区写字楼部及企业服务部主管刘志介绍,近两年来,西安写字楼市场出现部分租户从高新和城南商圈一些物业服务比较差的写字楼搬出的现象,租金相对低的城北和曲江商圈成为这些企业搬迁的优先选择,预计未来这两个商圈的写字楼整体空置率会逐步下降。



写字楼投资获得感不强 机构投资是主力


与火热的住宅市场相比,写字楼销售及投资略显冷清。

刘志分析,目前整个西安写字楼市场的投资普通客户对于市场的认识还略显不足,与住宅相比,获得感略显不强,同时其投资要求的专业性也更高,属于对写字楼投资价值低估的状态。机构型投资客户这两年在西安比较活跃,也在市场投资中获益颇丰。从长远来看,随着西安被列入国家中心城市,城市营商环境跃居全国前列,第三产业占比持续上涨,城市人口增长,以及工商企业主体注册的增长等因素使得写字楼的投资价值势必由于需求端的增加而水涨船高,写字楼的投资价值会在未来2-3年快速显现出来。

戴德梁行西北区董事总经理巫保民表示,2019年,西安的写字楼市场开始步入更迭换代的阶段,未来写字楼应该在硬件设备、物业管理上发力,以赢得市场青睐。

业主在投资过程中,刘志建议,由于写字楼价值的增长与产业、规划、交通等都有内在关联性,需做好价值分析。写字楼投资主体、资金来源、支付方式、交易结构、税务问题、退出方式与时间节点设计等都需要提前做好规划和考量,以尽可能地确保投资价值的最大化,控制风险。

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